5 דברים שחובה לדעת לפני שמתקשרים עם יזם פינוי בינוי
גרים במתחם המיועד לפינוי בינוי? אתם לקראת התקשרות עם יזם לביצוע הפרויקט? במאמר הבא תמצאו מידע חשוב אודות פינוי-בינוי, יזם מתאים ומה צפוי בתהליך.
פינוי-בינוי הוא פרויקט מורכב אך כדאי
פינוי בינוי הוא מסלול מוביל ומרכזי של התחדשות עירונית. הוא מאפשר שיפור, קידום, חיזוק ופיתוח של מתחם שלם הכולל לפחות 24 יח"ד. היתרון הגדול של פרויקט פינוי-בינוי הוא הסתכלות רחבה -"מתחמית" ולא רק בניין בודד, הסתכלות המאפשרת קידום ושיפור תשתיות ציבוריות, הוספת מוסדות פנאי וחינוך וכן פיתוח תשתיות תנועה במתחם וסביבתו.
בפינוי-בינוי המתחם מפונה מן היסוד ונבנה מחדש באופן מודרני שמתאים לתקנים החדשים. החיסרון בפינוי-בינוי הוא משך הזמן הנדרש להוצאת לפועל. משך הזמן הארוך נובע מהצורך בתכנון מחדש של המתחם (תב"ע), אישור בוועדות מקומיות, מחוזיות והכרזה על המתחם כמיועד לפינוי-בינוי ע"י משרד השיכון. כמו כן, נדרש אישור של בעלי זכויות רבים מאוד יחסית לבניין בודד (כדאי לדעת שחתימתם של 80% מבעלי הזכויות במתחם תאפשר להתקדם בתכנון וככל הנראה לחייב את יתר בעלי הזכויות אם התנגדותם אינה מטעמים סבירים).
הרשויות המקומיות וכן, משרדי הממשלה מעדיפים תכניות פינוי בינוי על פני כל תכנית אחרת של התחדשות עירונית. סביר שבעוד מספר שנים תכניות פינוי בינוי יהיו התוכניות המובילות אם לא היחידות להתחדשות עירונית שתאפשרנה להוסיף יחידות דיור במרכזי הערים העמוסות. בפינוי בינוי כל בעלי הזכויות מקבלים דירה חדשה, מחוזקת ומודרנית (לרוב גם מעט מרווחת יותר) בהתאם לתמורות הנסגרות מול היזם ובהתאם לאופי הפרויקט.
פינוי בינוי הוא "מגה-פרויקט" ועסק יקר
פרויקט פינוי בינוי דורש תכנון נרחב ויקר בעולם של אי ודאות. הביצוע יכלול הריסה מוחלטת של בנייני המגורים הקיימים, תשלום שכ"ד לכל דיירי המתחם למשך כל זמן הבנייה, ערבויות גבוהות, מיסים והשלמת מטלות ציבוריות כפי שנדרשו מהרשות. כמו כן, צפויות סוגיות משפטיות לעיתים ארוכות ומורכבות מול מתנגדים, תהליך בנייה ארוך של מספר בניינים במקביל שיכול להימשך כשלוש עד ארבע שנים, ולא מעט מהמורות בדרך. ניתן להבין כי יזם פינוי בינוי חייב יציבות כלכלית עם גב וניסיון רב שיוכל לקיים ולממש את פרויקט בסדר גודל שכזה.
פינוי בינוי לוקח זמן
נתחיל מהסוף, בתהליך פינוי בינוי את הבית החדש תראו כנראה רק עוד שבע-עשר שנים מהיציאה לדרך. אבל גם "מסע של 1000 ק"מ מתחיל בצעד אחד קטן" (מאו ט. טונג)…
היציאה לדרך בתהליך פינוי בינוי אורכת זמן רב מכיוון שנדרשים אישורים רבים וקידום תהליכים ברמה המוניציפלית ובהמשך מחוזיות וארציות. עיריות משתדלות – ובצדק – "לנצל" פרויקטים של פינוי בינוי לבניית בתי ספר, מרכזים מסחריים, שטחים ירוקים, מקומות חניה ותשתיות תחבורה. המשמעות היא שתהליך אישור פרויקט פינוי – בינוי ימשך כחמש – שש שנים עד לתחילת העבודות בשטח. הבנייה עצמה תמשך כאמור (בתלות בגודל המתחם) כשנתיים וחצי ולעיתים מעבר לכך. למרות הזמן הממושך אלו תהליכים שבסופם משתלמים מאוד לכל הדיירים.
יהיו פערים בין התכנון הראשוני לתוכנית הסופית
כשמתחילים בתהליך, יציג בפניכם יזם פינוי-בינוי תוכניות בנייה שתוכננו ע"י אדריכל החברה. אולם תוכניות אלה אינן התוכניות הסופיות וסביר להניח שהעירייה תדרוש תוספות ושינויים על מנת לאשר את הפרויקט. הסיבה שהעירייה לא מאשרת תוכניות בנייה באופן מידי היא הרצון שלה לשפר את התוכניות עבור רווחת התושבים: יותר שטחים ירוקים, שטחי מסחר, תשתיות טובות ומקומות חניה, אלה, רק מעלים את איכות החיים שלכם בגמר הפרויקט. היזם מצידו צריך לשמור על כדאיות כלכלית לפרויקט ולוודא מסוגלות למתן התמורות לבעלי הזכויות (אחרות לא יהיה לכם בעלי הדירות אינטרס להסכים לתהליך). התהליך יביא בסופו של דבר לאיזון בין הדיירים, הרשות והיזם כך, שהתכנית תהיה כדאית ובכל מקרה תשפר את איכות החיים שלכם ותעלה את ערך הדירה!
יש לכם אינטרס משותף עם יזם הפינוי – בינוי, אבל..
יזם פינוי בינוי טוב מעוניין בשני דברים: דיירים מרוצים, ותכנון אופטימאלי עם דירות בעלות ערך גבוה. אך כדי להבטיח תהליך טוב ובטוח, כבר בראשית התהליך מול היזם תתקשרו עם עורך דין מטעמכם ומפקח בניה מקצועי מטעמכם שבעלויות שלהם יישא היזם. אלה יוודאו את תנאי ההתקשרות, הערבויות, ההגנות, המפרטים והתמורות להם תהיו זכאים במסגרת הפרויקט.
ב"מטרת העל" לכם וליזם יש זהות אינטרסים. יזם פינוי-בינוי טוב והגון ידאג לספק לכם את כל המידע הרלוונטי, לשתף אתכם בתהליך ולמקסם את התמורות האפשריות לכם בהתאם לאופי הפרויקט. רק פרויקט פינוי בינוי שמאזן בין כדאיות לבעלי הדירות, לרשות המקומית וליזם עצמו הוא פרויקט בר מימוש.
מרכז העיר נדל"ן מפתחת כיום מספר מתחמי פינוי בינוי. כיזמי פינוי בינוי, מבחינתנו בעלי הבתים והזכויות הם גורם משמעותי וראשון במעלה להצלחת הפרויקט. שקיפות מידע ומעורבות בתהליך היא תנאי יסוד לקידום פרויקט שמטבעו אורך זמן רב. גב כלכלי ואיתנות פיננסית מאפשרת לנו לספק ביטחונות וערבויות בנקאיות. אנו מסייעים לדיירי מבוגרים ונותנים פתרונות יצירתיים לקשיים עם דיירים מתנגדים תוך ניסיון להבין את הצורך בהסתכלות אישית (אך שקופה) ובסופו להביא למימוש פרויקט טוב ומוצלח לרווחת כולם.
אנו במרכז העיר נדל"ן נותנים מענה גם לניהול ופיקוח פרויקטים בבניה, קבוצות רכישה ועוד.
