קבוצות רכישה – מה הסיפור?
שיטת קבוצות רכישה לבניה ורכישת דירה ידעה עליות ומורדות לאורך השנים. השיטה שמקובלת כבר מעל 30 שנה בתחום הנדל"ן, זכתה לעדנה בעשור האחרון אך תדמיתה נפגעה לאחר שינוי המיסוי ומספר תרמיות מפורסמות בשנים האחרונות תוך ניצול חוסר ההבנה של רוכשים. יחד עם זאת, הפוטנציאל הגלום בשיטה החזיר אותה שוב לכותרות בתקופה האחרונה. קבוצות רכישה נוטלות כיום נתח של כ-26%-27% מהשוק באזור המרכז.
ככלל ברור שלכוח קניה צרכני יש יתרונות ברורים וכך גם ברכישת דירה, אך, לקבוצת רכישה בתחום הנדל"ן יש משמעויות נוספות שיחד מוזילות משמעותית את מחיר הנכס (יחסית לרכישה מקבלן) והופכות עסקה לכדאית יותר, עם זאת גם בתחום זה "לכל מטבע שני צדדים". במאמר זה נרכז את היתרונות, החסרונות הסיכויים והסיכונים שבקבוצות רכישה.
הגדרה: קבוצת רכישה בנדל"ן – קבוצה המתאגדת לרכישת קרקע ובניה עצמית.
הקבוצה תתארגן ע"י חברה מארגנת ותבחר נציגות לניהול הפרויקט. חברי הקבוצה יחתמו ביניהם על הסכם שיתוף. הסכם השיתוף הוא מנגנון מוסכם הקובע את תנאי ההתקשרות עם בעלי המקצוע, חובות וזכויות כלל חברי הקבוצה, לוחות זמנים, תנאי תשלום, מקרים ותגובות במהלך הפרויקט, הליך קבלת החלטות בקבוצה ואף תנאים להתקשרות למימון. החברה המארגנת בתיאום עם הנציגות תבחר את אנשי המקצוע, תתכנן ותוציא את הפרויקט אל הפועל (בחירת קבלן, פיקוח על הבניה וכד') עד סיום הבניה וכן תבצע רישום הבניין כבית משותף על שם חברי הקבוצה יחד עם קבלת מפתח לדירות.
היתרונות הבולטים בקבוצת רכישה:
- חסכון הרווח היזמי – למעשה הקבוצה (ע"י הנציגות והחברה המארגנת) היא היזם, כך שזו התארגנות שיכולה לחסוך לכל חבר בקבוצה כסף רב – בסדר גודל של כ- 10% מערך הדירה (מאות אלפי שקלים).
- מיסוי – אמנם, מס הרכישה המחושב על ידי רשויות המס הינו כשל דירה בנויה וחלקה היחסי בקרקע (תיקון 69), אך, מאחר ולא מדובר ביזם או קבלן שרכש קרקע ומכר דירות (2 עסקאות נפרדות) לא משולם מס רכישה "כפול" – האחד על רכישת הקרקע והשני על רכישת הדירות. כך, זהו חיסכון נוסף של מאות אלפי שקלים.
- חסכון עלויות – בניגוד לקבלן יזם – אין צורך בעלויות שיווק הדירות המגולמות אצל הקבלן בעלות הדירות. כמו כן, עלויות המימון קטנות יותר מאחר ואין המתנה למכירת המלאי ואין סיכון ותלות בקצב המכירות.
- השפעה ושליטה – על אופי הקבוצה, התכנון, אנשי המקצוע, חומרי הגלם והבניה.
- בטחונות – בשיטת קבוצת רכישה כל חבר רוכש עם כניסתו לקבוצה חלק יחסי בקרקע ונרשם כבעליו עוד בטרם תחילת הבניה.
מנגד, חשוב להכיר גם את האתגרים והסיכונים שבקבוצת רכישה:
- ארגון הקבוצה – תלות רבה באיכות הניהול, הארגון והיחסים בין חברי הקבוצה והנציגות. ההבדל בין הצלחה לכישלון.
- עלות סופית – כפי שנאמר קודם, הקבוצה היא היזם. המשמעות היא שעלות הנכס הינה הערכה בשלביה הראשונים (אמנם מבוססת ונסמכת שמאי) והיא עלולה להשתנות לכל כיוון בהתאם להשפעות ומגמות השוק. זהו סיכון אותו לוקחים חברי הקבוצה (בעוד שקניית דירה מוכנה מקבלן – היא במחיר מוסכם קבוע, כשבדרך כלל הוא יגלם את הסיכון הנ"ל).
- לוח זמנים ומועד מסירת הדירות – בדומה לסעיף הקודם, בשיטת הקבוצה כיזם אין התחייבות "קבלנית" על תאריך מסירה ופיצוי באיחור. קבוצה המאורגנת נכון וטוב צריכה להימנע מצוואר בקבוק ואף להצליח להקדים את סיום הפרויקט ומסירת הדירות.
- תלות בחברי הקבוצה – קשיים כלכליים של אחד מחברי הקבוצה, אי יכולת קבלת מימון וכד' – עלולים להשפיע על הפרויקט כולו ולפגוע בשאר חברי הקבוצה. הסכם שיתוף טוב יכול למנוע ולתת פתרונות למצבים שכאלה.
חשיבות הקבוצה המארגנת
קשה להפריז בחשיבותה של הקבוצה המארגנת. עליה יקום וייפול דבר. הקבוצה המארגנת בתיאום עם נציגות רתומה וחזקה שבדקה את חברי הקבוצה, הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, התכנות הפרויקט (זכויות קניין, תב"ע, תמ"א וכד'), הסכם שיתוף מעוגן כנדרש וליווי משפטי חזק, הבנה בתהליכי תכנון, רישוי ופיקוח היא סוד הצלחתו של פרויקט בשיטת קבוצת רכישה.
