התחדשות עירונית – המספרים שמאחור (עד 2019 כולל)
התחדשות עירונית הינה תהליך מחוייב המציאות במדינת ישראל.
בשנת 2050 יהיו בישראל כ- 18 מיליון תושבים. ולכן, כבר במהלך 2017, הממשלה קבעה יעד של בניית 5.1 מיליון יח"ד עד שנת 2040 כש- 20% מתוכן (כלומר, מעל 1,000,000 יח"ד) יבנו בתהליכי התחדשות עירונית.
בישראל כיום ישנן כ- 40,000 התחלות בניה בשנה, לעומת צורך של 70,000 התחלות בניה בשנה כדי לעמוד ביעדים. כלומר, עפ"י ניתוח מומחים והמועצה הלאומית לכלכלה קיים כיום מחסור של 30,000 יח"ד בהיצע דירות בכל שנה על מנת לספק את הנדרש.
בנוסף לכך מתווסף זמן ממוצע גדל לבניית דירה בישראל שעומד ב- 2019 על 30 חודשים (לעומת 25 ב- 2011 למשל).
מאחר ובאזורי הביקוש חסרות קרקעות, אחת הדרכים להרחבת היצע דיור ועמידה בצורך היא התחדשות עירונית.
התחדשות העירונית במספרים עד 2019
- 15,000 היתרי בניה במסלול פינוי בינוי
- 100,000 יח"ד נוספות אושרו במסגרת תכניות פינוי בינוי
- 70,000 היתרי בניה במסלולי תמ"א 38
- 34,000 יחידות דיור נוספו במסגרת תמ"א 38
- 11,000 יחידות דיור שנוספו אוכלסו במסגרת תמ"א 38
התחדשות עירונית בשנת 2019
- 20% מהתחלות הבניה בישראל הן התחדשות העירונית.
- 29 תוכניות פינוי בינוי אושרו שכוללות 26,000 דירות.
- ניתנו ל- 16,000 יח"ד היתרים במסגרת תוכניות תמ"א 38 (לעומת 9,000 ב- 2017)
- החלו בניה של 9,319 יח"ד במסלולים שונים של התחדשות עירונית, מתוכם 3,604 בפינוי בינוי, והשאר בתמ"א 38. עליה של פי 2 מאז 2014.
- 1 מתוך 4 דירות שנבנו במחוז ת"א היא התכנית תמ"א 38 (1 מתוך 9 בכלל הארץ).
- נמכרו 2860 דירות שנבנו במסגרת תמ"א 38.
- בתמ"א 38 – 50% מהבקשות להיתר כיום הן במסלול תמ"א 38/2
מגמות
המספרים מוכיחים באופן מובהק כי ישנה האצה עם השנים בתהליכי האישור והבניה בפועל במסגרת התחדשות עירונית. זו תופסת יותר ויותר נפח. אם עד 2019 (כולל, כלומר מעל 10 שנים) אושרו 100,000 יח"ד במסגרת פינוי בינוי, אזי, מתוכן אושרו 26,000 יח"ד רק ב- 2019, כלומר מעל 25%. ניתן לראות כי עד 2019 ניתנו 70,000 היתרי בניה במסגרת תמ"א 38 ומתוכם נתח גדול של 16,000 היתרים הם רק ב- 2019, כלומר כ- 23%. ב- 2019 החלה בניה של כ- 10,000 יח"ד המהווה קפיצה של פי שניים במהלך 5 שנים. אם יימשך קו מגמה זה של הכפלת התחלות בניה כל 5 שנים במסגרת התחדשות עירונית, נעמוד ביעד של כ- 1,000,000 יח"ד נוספות עד 2040.
ידע כללי: התפלגות מחיר דירה חדשה
- 40% מיסוי למדינה ולרשות המקומית
- 20% עלות הקרקע
- 32% עלויות בניה, שיווק, מכירה, מימון ועקיפות למיניהן
- 8% רווח יזמי נטו
לסיכום, התחדשות עירונית הנה מסלול מרכזי כיום להתרחבות יחידות דיור ומענה לצורך גם באזורי ביקוש, זאת, מעבר לצורך הקיים בין כה וכה בחידוש פני העיר ומיגון המבנים – "שתי ציפורים במכה אחת". לאחר חבלי לידה קשים, מורכבות וחוסר ודאות נראה כי התהליכים כיום צוברים תאוצה וצורה. מרכז העיר נדל"ן מקדמת כיום מעל 400 יח"ד במסלול תמ"א 38 (בשלבים מתקדמים) ומעל 1000 יח"ד במסלולי פינו-בינוי במרכז הארץ באזורי ביקוש נבחרים. מרכז העיר נדל"ן זיהתה את תחום ההתחדשות העירונית ככלי משמעותי להתרחבות במרכזי הערים, ודואגת לפתח מקצוענות וניסיון בתחום זה.
