תמ”א 38 – זכויות דיירים (בעלי הזכויות)

תמ"א 38 – זכויות דיירים (בעלי הזכויות) | זכויות דיירים- מרכז העיר נדל"ן

תמ”א 38 – זכויות הבעלים

מסתבר שהבניין שלכם מתאים לתמ”א 38. החלטתם לקדם את התהליך וגיליתם להפתעתכם שכל אחד מציע לכם תמורות שונות. מה באמת מגיע לכם, הדיירים?

סוגיה זו היא מהותית בכניסה לפרויקט תמ”א 38. הפרויקט נדרש להיות כדאי ליזם וגם כדאי לכם הדיירים ברמת שדרוג הדירות (חזות, גודל, ערך) והבניין עצמו. נהוג להסתכל על פרויקט תמ”א כעסקת קומבינציה בין הדיירים ליזם. ישנה “עוגה” (כלל הזכויות) אותה נדרש לחלק באופן אופטימאלי בין הדיירים (בעלי הזכויות) ליזם.
סוגיה מורכבת זו של איזון דורשת בעלי מקצוע מנוסים (אנו ממליצים בחום על מנהלת מטעמכם). במאמר זה, ננסה לעמוד על עיקרי זכויות הדיירים מהם יגזרו התמורות שלהם בפרויקט.

בואו נעשה סדר:

רלוונטיות לתמ”א 38 – כל בניין בן שתי קומות ומעלה ששטחו הכולל עולה על 400 מ”ר עם היתר בניה לפני 1 בינואר 1980 (ולא מומשו בבניין היתרי בניה לאחר 10.5.2005). הבניין ללא ת”י 431 הפוטר אותו מחיזוק לטובת עמידות ברעידות אדמה והוא מבנה שאינו מיועד להריסה על פי תכנית או צו בית משפט.
בנוסף, נדרשת בדיקת אל-הרס ע”י קונסטרוקטור שיקבע את אופן החיזוק הנדרש לבניין. אופן החיזוק ישפיע על עלות הבניה.

תמ”א 38/1 או 38/2 – חיזוק ובינוי או הריסה ובינוי – בהתאמה. שיטה שונה למימוש הבניין המחודש כאשר לכל אחת יתרונות וחסרונות. למשל, בנייה בשיטת תמ”א 38/1 לרוב זולה יותר אך עשויה להיות מורכבת יותר. בין השיטות קיים הבדל באופן תכנון הבניין – בתמ”א 38/1 אנו מוגבלים ומאולצים לקו הבניין הקיים יחד עם תוספת הבניה מכורך זכויות התמ”א המותרת לכל דירה (לרוב ממ”דים ומרפסות שמש) ואילו בתמא 38/2 ניתן להוסיף את זכויות התב”ע ולשנות את קווי הבניין בהתאם לגבולות המגרש אך במגבלות תנאי התכנון וללא חריגות. היותה של הבניה בתמ”א 38/2 יקרה יותר ומוגבלת בחריגות מקווי בניין משפיעה על התמורות שצפוי היזם לתת לדיירים, אך, מצד שני הדיירים יזכו לדירות חדשות ומתוכננות היטב ולא “רק” מחודשות ומורחבות, וכן, לחניות עפ”י תקן חניה (שלא מחוייב בתמ”א 38/1) וגם (בדר”כ) יזכו לפרויקט בזמן קצר יותר וללא צורך במגורים בתנאי בניה. הסכמות דיירים – רוב מינימאלי לביצוע תמ”א 38/1 נדרש להיות 66% ואילו בתמ”א 38/2 הרוב נדרש להיות 80% (עמ”נ להגיש בקשה להיתר), חשוב לציין כי קיימים הבדלים נוספים שלא נעמוד עליהם במאמר זה.

זכויות תמ”א ותב”ע

  • תוספת הזכויות בתמ”א (ליזם) – כיום התוספת המקובלת היא 2.5 קומות (כשהכוונה היא לקווי מתאר הבניין בקומה טיפוסית שלו), אך המועצה המקומית יכולה לשנות הגדרה זו ולרוב להפחית את הזכאות (מתוך כוונה למנוע צפיפות למשל או תכנון עיר, אך, יחד עם הצורך להשאיר כדאיות ליזם). בתמ”א 38/2 (הריסה ובניה) קיים תיקון 3א’ המגדיר את סל הזכויות אחרת – 1.5 קומות נוספות עבור בניין בן קומה אחת, 2.5 קומות נוספות עבור בניינים בני 2 קומות, 3 קומות עבור בניינים בני 3 קומות ו 3.5 קומות עבור בניינים בני 4 קומות ומעלה.
  • תוספת הזכויות בתמ”א 38 לדייר (בעלי הזכויות) – הדיירים (בעלי הזכויות) זכאים מעבר לשיפור וחיזוק עמידות הבניין בפני רעידות אדמה גם לתוספת בנייה שהיא תמהיל של – עד 25 מ”ר לכל דירה – באמצעות חדר נוסף/ממ”ד, מרפסת, מחסן, וכן, התקנת מעלית חדישה (אם ניתן), חנייה (אם ניתן או עפ”י תקן חניה במועצה המקומית), שדרוג תשתיות הבניין לרבות צנרת המים, הביוב, גז, שיפוץ חיצוני לבניין, ללובי וחדר המדרגות, פיתוח בגינה וכד’.
  • תוספות התב”ע – תוספות התב”ע (תכנון בניין עיר) הן תוספות להם זכאים בעלי זכויות הבניין מתוקף תכנון העיר ולא מתוקף תמא 38. המשמעות היא שניתן לנצל את ביצוע תמ”א 38 לתוספת זכויות נוספות אלה אך, הן אינן פטורות ממס שבח…..(הסבר בהמשך).

חשוב לציין, כי התוספות וההקלות תלויות באישור התוכנית בוועדה המקומית. החוק מאפשר לרשות המקומית לקבוע את המדיניות שלה ביחס לתמ”א 38, ויתכנו שינויים והבדלים מרשות לרשות.

סוגיות מיסוי:

מיסוי – סוגיית המיסוי היא מורכבת אך משמעותית ביותר בקביעת איזון התמורות בין היזם לדיירים. זה נובע מהעובדה שעסקת תמ”א היא לרוב “עסקת נטו”, כלומר הדיירים בעלי הזכויות – לא משלמים והיזם “סופג” את כלל התשלומים כולל חבויות המס של בעלי הזכויות. לפני יציאה לדרך עם הפרויקט יבצע היזם בדיקת חבות מס של בעלי הזכויות עמ”נ לאמוד את סך החבות הנדרשת כחלק מעלויות הפרויקט. ניתוח “בגובה העיניים” של חבויות המס בפרויקט תמ”א 38:

  • מס שבח – כאמור, בתמ”א 38 היזם קונה מבעלי הזכויות (הדיירים) את זכויות הבניה העומדות להם בתמורה לחיזוק ותוספות המותרות להם מכח התכנית. לכאורה קיימת חבות מס, אך, קיים פטור מלא ממס שבח על הזכויות הנוספות מכח תמ”א 38. לא ינתן בהכרח פטור מזכויות בניה מכח תב”ע לדוגמא.
  • מס רכישהישולם במלואו על דירות היזם בלבד בפרויקט (מחושב עפ”י שטח מבונה ליזם כפול עלות מ”ר מבונה בפרויקט כפול  % מס הרכישה כחוק)
  • היטל השבחה – מס על השבחת המקרקעין (תוספת זכויות בניה), בעסקה רגילה ההיטל יהיה 50% מערך ההשבחה. בתמ”א 38/1 – יהיה פטור מלא מהיטל השבחה (מאחר והתוספת היא מזכויות התמ”א בלבד – שפטורות מהיטל זה). בתמ”א 38/2 יחול ההיטל על התוספות שמעבר לזכויות התמ”א אך, בגובה 25% בלבד (השטח המחויב בהיטל כפול עלות מטר מבונה כפול 25%).
  • מע”מ שירותי בניה – למעשה הדיירים מקבלים שירותי בניה לדירות שלהם (נבנה ממ”ד, מרפסת וכד’..). על שרותי בניה אלה של התוספות מכח תמ”א 38 יחול פטור מלא, על תוספות שאינן מכוח תמ”א (אפשרי רק בתמ”א 38/2) יחול מע”מ מלא על עלות הבניה של שטח זה.

חשוב לציין שההסבר לעיל הוא פשטני מאוד, והחוק כולל סעיפים וסייגים רבים. אמידת חבות מס מחייבת ניתוח מעמיק של בעלי הזכויות ע”י מומחים לכך והיא הכרחית לתחשיב הפרויקט.

תמא 38 ערבויות לדיירים: 

סוגיה משמעותית בכניסה לפרויקט תמא 38. קל להבין זאת אם נזכור שבתמ”א 38/2 יהרסו כליל דירות הדיירים…אין ספק שנדרשת ערבות לביצוע על מנת שלא יצאו “קרחים מכאן ומכאן”. ערבויות דיירים מקובלות הן:

  • ערבות ביצוע – רלוונטי בתמ”א 38/2 – ערבות המבטיחה את בניית הבניין (לאחר שנהרס). הערבות הינה בגובה ערך הדירה החדשה לדייר. ערבות זו היא מהיקרות ליזם.
  • ערבות מיסוי – כאמור, לבעלי הזכויות עומדות חבויות מס. מבחינת הרשויות החבות היא של בעלי הדירות למרות שהיזם התחייב לשלם אותן (והרשות תפעל מול הבעלים לגביית החוב בכל אירוע חריג ולא מול היזם). עמ”נ למנוע מקרה בו היזם לא משלם את המיסים החלים על הפרויקט מעמיד היזם ערבות בגובה תשלומי המס הנדרש – עד שילומם.
  • ערבות שכ”ד – רלוונטי בתמ”א 38/2 או בכל מקרה בו מתחייב היזם להעביר את הדיירים לדירה חלופית. מבטיח את תשלומי שכ”ד ע”י ומונע הוצאה זו מהדיירים בכל אירוע חריג בו היזם מפסיק לשלם.
  • ערבות בדק – ערבות הבאה להבטיח תיקון פגמים לאחר סיום הפרויקט, כבכל פרויקט בנייה.
  • ערבות רישום – ערבות המבטיחה את רישום הבית המשותף החדש עם תוספת הדירות.

נוספים:

  • מימון מפקח ועו”ד דיירים – כחלק מהפרויקט היזם נדרש לממן את עלות המפקח מטעם הדיירים המוודא את טיב הביצוע ורמת המפרט לדיירים שאינם מומחי תוכן בתחום הבניה, וכן, את עלות עורך הדין מטעמם המייצג אותם בכל הסוגיות המשפטיות בפרויקט. חשוב שנושאי תפקיד אלה יהיו בלתי תלויים וללא ניגוד אינטרסים מול היזם עמ”נ להבטיח ייצוג נאות וללא משוא פנים עבור הדיירים.
  • דייר סרבן מול הסכמת הרוב – באם הושג הרוב הנדרש לביצוע תמ”א 38 (מפורט לעיל), אך, לא מצליחים להשיג 100% עקב סירוב של מי מהדיירים ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים לצורך דיון ואישור הפרויקט בכל זאת. חשוב לציין שהמפקח יכול להחליט לכאן או לכאן (בדר”כ מתבסס על סיבת הסירוב – אם מהותית או לא)…

פרויקט תמ”א 38 כולל מורכבות רבה בתחשיב הפרויקט וכנגזרת מכך בהתנהלות וחלוקת התמורות בין הדיירים (בעלי הזכויות) ליזם. נקודת האופטימום היא נקודת המפתח בפרויקט מוצלח (לא יותר מידי לאחד הצדדים ולא פחות מידי). מרכז העיר נדל”ן מציעה מנהלת מומחים מטעם הדיירים המחשבת נקודת אופטימום זו, מסירה אי ודאות, מצמצמת התנגדויות, מתכננת בהתאם פרויקט ולאחר אישור הדיירים מגישה אותו להיתר ויוצאת למכרז יזמים בו יבחר היזם המתאים לביצוע הפרויקט תוך המשך פיקוח קפדני על הביצוע כפי שתוכנן מבחינת איכות וזמן יחד עם שמירה על שקיפות ושליטה בפרויקט על ידי הדיירים ותוך דאגה לטיפול רציף בהם בכל משך התהליך (כולל ייצוג משפטי במידה ויידרש).

הטבות תמ”א 38 מתורגמות בסופו של דבר להשבחה גבוהה מאוד של ערך הדירה ובמקרים מסוימים של אף למעלה מ- 40%, מכאן המוטיבציה הגבוהה להגיע למימוש נכון, איכותי ומהיר.

מאמרים נוספים

נשמח להשיב על כל שאלה