תמ”א 38 – הדרך לתמ”א לא תמה

תמ"א 38/2 מרכז העיר נדלן

אליסה: “האם תוכל לומר לי, בבקשה, איזו דרך עליי לבחור מכאן?”
צ’שייר החתול: “זה תלוי רבות במקום אליו את רוצה להגיע” .
“אליסה: לא אכפת לי כל כך”.
“אז לא משנה לאן תלכי,” אמר החתול.
“כל עוד אני מגיעה למקום כלשהו, זאת אומרת” הוסיפה אליס.
“הו, אין כל ספק שתגיעי לאנשהו,” אמר החתול, “בתנאי שתלכי זמן ארוך מספיק.”

(לואיס קרול – “הרפתקאות אליס בארץ הפלאות”)

בארץ התמ”אות בניגוד ל”ארץ הפלאות”… הבחירה בדרך היא קריטית ואין לנו זמן בלתי מוגבל כדי להגיע “לאנשהו”.

מאז יצאה לדרך תכנית תמ”א 38 אנו עדים לשיטות וגישות שונות למימוש פרויקט מסוגו בו שותפים גורמים מתחומים רבים – הדיירים, היזם, עורך הדין, האדריכל, המפקח (ואלה רק מקצתם), כשלכל אחד מהם רצונות ואינטרסים משלו.

ננסה לעמוד על הגישות השונות האפשריות ביציאה לדרך עם פרויקט תמ”א 38, ונמפה את היתרונות והחסרונות של כל אחת מהן.

דיירים/ועד כנציגות שמובילה את הפרויקט מטעמה

זוהי השיטה הקלאסית והמסורתית. נבחרת של דיירים או דייר מהבניין מניעים את התהליך לקראת בחירת יזם מתאים למימוש התכנית.

יתרונה הגדול של שיטה זו הוא עלות נמוכה של הקבוצה המארגנת שפועלת למעשה בהתנדבות ומייצגת את רצון הדיירים.

חסרונה הגדול של השיטה הוא הקושי לענות על רצון כל הדיירים וחוסר האמון שלעיתים עולה כאשר מתנהלת נציגות בעלת אינטרס מובהק ולה ניתן הכוח בבחירת יזם (והפיתוי גדול..).

בנוסף, לרוב תהליך כזה מתפרק כאשר דייר אחד מעדיף אדריכל א’ והשני ב’, דייר אחר הוא עו”ד המבקש להיות זה המייצג את הבניין, ודייר נוסף מעדיף תכנית מסוימת כי היא מטיבה איתו יותר ועוד אינסוף מחלוקות קשות ובלתי פתירות.

מניסיון, שיטה זו נועדה לכישלון וכיום כמעט ולא ניתן למצוא פרויקטים שמתנהלים כך.

מחתימים

שיטה שהייתה נפוצה מאוד בתחילת הדרך. קבוצה של אנשים שמאגדת דיירי בניין המתאים לתמ”א 38 ומחתימה את בעלי הזכויות על הסכם המאפשר להם לשדך יזם. זוהי השיטה הגרועה ביותר מבחינת הדיירים.

הדיירים הופכים לתלויים (שלא לומר “שבויים”) בידי אותם “מחתימים” שאין להם יכולת לממש את הפרויקט אלא, רק לנצל את זכויות הדיירים לכסף קל ומהיר ע”י מכירת הזכויות לצד ג’ ברווח כספי מידי (ללא כוונה לבנות).

“המחתימים” למעשה, הופכים למתווכים מרגע איגוד הבניין (למעשה כבר ב- 80% ממנו) ונהנים מעמלה ממכירתו (ע”ב זכויות הדיירים שאותם קיבלו חינם).

מאחר וה”עוגה” מוגדרת כלומר, ערך הפרויקט קבוע, עלות תיווך זו יורדת מערך הנכס והיזם יאלץ לרדד בתמורות הניתנות לבעלי הזכויות או להרוויח פחות. סביר שיעדיף באפשרות הראשונה….

עו”ד דיירים

מהשיטות הנפוצות והבטוחות יחסית, הדיירים פונים לעו”ד בעל מוניטין בתחום שייצג אותם לקראת פרויקט תמא 38 (לעיתים להיפך). עורך הדין ידאג לזכויותיהם של הדיירים בהסכם מול היזם.

לעו”ד ניסיון משפטי רב שיכול להועיל בחתימת הסכם טוב ומגן על הדיירים מול יזם. עם זאת, עורך הדין, טוב ככל שיהיה, חסר ידע הנדסי ואדריכלי, לרוב אינו מתמצה בכל היבטי המיסוי, איזון התמורות בין דיירים ליזם וכדאיות הפרויקט ולכן, בהיבט הזה הכוח יעבור לידי היזם. חסרון נוסף בשיטה זו, הוא העיכוב המתקיים בתהליך מהשלב בו אוגדו הדיירים ועד לבחירת היזם.

בזמן זה, הפרויקט למעשה בהמתנה. על מנת לקדם בכל זאת את הפרויקט יש צורך להתניע תהליך הגשה עם תכניות מפורטות שלעורך הדין אין את היכולת והכלים לבצע.

כמו כן, עם בחירת היזם עורך הדין ידרוש את עמלתו מהמכירות כמקובל אך לעיתים גם “מעשר” ביום חתימת החוזה (מהיזם). עמלה זו בדומה לשיטת המחתימים היא נתח מהעוגה עליו לרוב ישלמו בעקיפין בעלי הזכויות.

אדריכל

שיטה דומה מאוד לשיטת ה”עו”ד המייצג”, אלא, שהמאגד הוא אדריכל. נקודות החולשה של עורך הדין הן החוזקות של האדריכל (ההבנה התכנונית, מיצוי זכויות, הכרות מצוינת עם החלטות ועדה ותכניות בניין עיר וכד’), והחוזקות של עורך הדין בכל הקשור להסכם טוב ומגן על הדיירים הן החולשות של האדריכל שיכול להביא להסכם לא מספיק טוב של הדיירים מול יזם ולהשאיר אותם חשופים מבחינה משפטית (פיצויים לדוגמא) ולהביא למימוש לקוי של התכנית.

כמובן שבכל אחת משיטות אלה, ישכרו הדיירים את הצלע המשלימה, אך הדבר כרוך בעלויות גבוהות נוספות שכאמור, ירדו מהתמורות שלהם. בנוסף, חסרון גדול מאוד בשיטות אלה, היא חוסר היכולת לפקח בפועל על מימוש ההסכם שנחתם, על איכות הביצוע, לוח הזמנים וכד’.

יזם

בשיטה זו, הנפוצה מאוד כיום מתנהל מו”מ ישיר בין יזם לדיירים המאגד אותם. היתרון הגדול בשיטה זו הוא לכאורה הקשר הישיר ליזם ולמראית עין זו שיטה שחוסכת עלויות לגוף המאגד.

אך, עם הזמן הובן כי חסרונותיה של שיטה זו עולים על יתרונותיה. ליזם ולדיירים יש ניגוד אינטרסים מובהק. הזכויות שייכות לדיירים אך, הן הדרך של היזם להרוויח.

פערי הידע הגדולים ומשאבי היזם מול הדיירים נותנים לו כוח משמעותי במו”מ מולם. לדיירים קשה יהיה לדעת אם זוהי נקודת האופטימום של הפרויקט המוצע להם, או שמא מוצע להם פרויקט שלא ניתן למימוש בפועל או אולי מוצע להם מעט מידי אל מול הזכויות העומדות להם בפרויקט.

מנהלת מאגדת

שיטה שהולכת ותופסת נפח גדול יותר ויותר והופכת לשיטה המועדפת על דיירים. שיטה שמעבירה את הכוח לידיד הדיירים והיא מצרף של היתרונות בשיטות השונות.

המנהלת מאגדת נבחרת מומחים שלמה – אדריכל, עורך דין, מפקח, מנהל פרויקט, מעצב פנים ונעזרת בשרותי שמאי מטעמה. המנהלת נמצאת בפוזיציה מטעם הדיירים ומייצגת אותם אל מול היזם.

המנהלת כמקשה אחת מתמודדת באופן מושלם עם מורכבות הניהול של פרויקט תמ”א.

העוצמה של המנהלת והידע הקיים בה משאירים את הכוח בידי הדיירים מול היזם שיבחר במכרז יזמים.

המנהלת תתכנן את הפרויקט האופטימאלי (שיהיה כדאי לדיירים וליזם) ותכין תכניות להגשה. מאחר ואינה היזם היא יכולה להישאר אובייקטיבית.

לאחר שיבחר יזם, המנהלת תפקח על התהליך ותשמור על ייצוג מיטבי של הדיירים מולו, כולל בשלב הביצוע! כך למעשה מתקיים רצף בפרויקט מתהליך התכנון ועד מסירת הדירות חזרה תוך שיקוף מצב הפרויקט לדיירים בכל שלב.

התשלום למנהלת מתבצע בהתאם להתקדמות הפרויקט מטעם היזם.

בשיטה זו למרות שנתח זעום מאוד (ומוסכם מראש) מרווחי היזם מועברים למנהלת שיעודה לשמור על הדיירים, היזם לא נפגע, מאחר ובשיטה זו מתקיים הלכה למעשה קיצור זמן משמעותי במימוש הפרויקט, כשהמנהלת דואגת לקידום הפרויקט בכל אחד מהשלבים שלו, ללא המתנות ועיכובים (למשל, מבצעת את ההגשה בעצמה).

זהו זמן ששווה כסף רב לכל הצדדים. המנהלת היא שיטה מיטבית לדיירים לשליטה מלאה בפרויקט ש”נוגע” בנכס היקר להם מכל.

מאמרים נוספים

נשמח להשיב על כל שאלה