מאז ה-7 באוקטובר (2023) ועד רגע כתיבת מאמר זה מדינת ישראל עדיין נמצאת במלחמה שנכפתה עליה. מאז תחילת המלחמה תחום הנדל"ן עובר גם הוא לא מעט טלטלות משלו ונמצא במצב רגיש למדי, כאשר רק כעת הענף מתחיל להראות סימני חיים ראשונים לאחר חודשים ארוכים של האטה משמעותית בקצב הבניה והמכירות ברחבי הארץ. מחסור גדול בפועלים, עליה משמעותית בעלויות הבניה, צרכי אבטחה באתרי הבניה כל אלה הביאו לכך שפרויקטים רבים הואטו משמעותית, בעוד פרויקטים אחרים נעצרו עד להודעה חדשה או לא יוצאים לדרך.
מחוסר הוודאות לאופטימיות זהירה בכל הנוגע להתעוררות בענף האם זה הזמן להשקיע או לרכוש נדל"ן?
ערב המלחמה שוק הנדל"ן היה בקיפאון שנמשך כשנה עם ירידה גדולה במספר העסקאות שנבעה בעיקר מסביבת ריבית גבוהה (שהשפיעה על מימון הפרויקטים ומשכנתאות לרוכשי דירות). מספר העסקאות הנמוך באותה תקופה הביא לביקושים כבושים והאטה בהתחלות בניה מצד קבלנים. התוצאה המיידים היא "ירידה מקומית" במחירים של מלאי קיים (תזרים לקבלנים במהלך בניה) אך בטווח הארוך הם מביאים למגמה כללית של עליית מחירים (הביקושים יחזרו לשוק וימצאו מחסור גדול בדירות).
הצפי הוא לעליה משמעותית בכל הנוגע למחירי הנדל"ן בעתיד הקרוב:
המלחמה בה אנו נמצאים הביאה לפינוי ישובים מקווי העימות שיתכן שיגרום לחלקם לא לחזור אליהם ויגביר את הביקוש והמחסור באזור המרכז. וזאת עוד לפני שדיברנו על יהודים מחו"ל שירכשו דירה בארץ הקודש בין אם כדי לחזור אליה או רק למען הרגשת הבטחון.
בנוסף, המלחמה העירה את כולנו לגבי הצורך בממ"דים לביטחון בסיסי במדינת ישראל. דירות ישנות רבות כיום הן ללא חדרים מוגנים ולכן מורגשת בשוק תנועה של רוכשים לשיפור מגורים כשממ"ד הופך לצורך בסיסי ומרכזי. כל אלה יניעו רוכשים לרכישת דירות, יביאו לעליה בשכירות של דירות עם ממ"ד (שמשפיעה על תשואה למשקיעים) וכן, נקבל חסמים נמוכים יותר לפרויקטי התחדשות עירונית שיביאו לתנועת משקיעים חזרה לשוק.
מבחינה מאקרו כלכלית קצב הגידול באוכלוסייה גדל בעקביות (ולא דיברנו על בייבי-בום של מלחמה), יחד עם הצורך הבסיסי למגורים וההיצע ההולך וקטן (בדגש לתקופת המלחמה) קשה יהיה לנצח את האיזון הכלכלי הבסיס שיביא למגמה של עליות.
מבחינת המדיניות המוניטרית אנו צפויים בחצי שנה הקרובה לירידת הריבית וחזרה לסביבת ריבית נמוכה יותר מכפי שהייתה ערב המלחמה. האינפלציה נעצרה והמשק נדרש לחזור לצמיחה מהירה אחרת יכנס למיתון עמוק, אבטלה, קריסת עסקים ומשבר כלכלי גדול.
פסיכולוגית ההיסטוריה מוכיחה בעיקר בישראל שבסיום תקופות משבריות חוזרת התנהגות צרכנית מוגברת, בדיוק כפי שחווינו לאחר משבר הקורונה. מעין סימפטום של "קנייה רגשית".
הבחירות לרשויות המקומיות בפתח וגם אלה יוצרים אי ודאות, עיכוב בתהליכי רישוי שגם כך נמשכים כנצח בישראל (ומשפיעים על עלות התכנון ומימוש פרויקט ליזם שמתגלגלים מיד למחיר הדירה).
מבחינה הנהגתית הקשב הממשלתי נתון למלחמה וגם לצורך המיידי בהכנסות נוספות ממיסים. נדל"ן הוא הקטר המרכזי של המשק ולהערכתנו אין לממשלה אינטרס בשלב המיידי להוריד את מחירי הדירות אלא רק להניע חזרה רוכשים לשוק הנדל"ן (המדינה נהנית ממסי רכישה, השבחה, מע"מ וכד' מכל דירה או מכירת קרקעות).
כשבוחנים נתונים רואים כבר בינואר (2024) ובוודאי בפברואר התאוששות משמעותית בקצב המכירות. הנגיד הודיע לראשונה לאחר זמן רב על הורדת הריבית ולהערכתנו מגמה זו תמשך. דירה היא מוצר צריכה בסיסי וביקוש כבוש לא יכול להחזיק זמן רב. כשהציבור (רוכשים ומשקיעים) מבין שאין טעם להמתין לירידות הוא חוזר לשוק ובגל גדול. במספר פרויקטים שלנו שבשיווק קצב המכירות כבר עלה בעשרות אחוזים.
לסיכום,
ניסיון העבר מלמד אותנו שענף הנדל"ן בישראל אחת לתקופה עושה עצירה ואולי גם חווה ירידה קלה לזמן קצר מאוד של כמה חודשים שאינה מחזיקה מעבר לכך. מיד לאחר מכן נוצרה הסתערות על משרדי המכירות והביקוש עלה משמעותית עוד יותר מהתקופה שלפני העצירה. זה קרה אחרי 2008, אחרי 2014 ואחרי הקורונה בשנת 2020. גם במלחמת "חרבות ברזל" שאנו מצויים בה נכון לכתיבת מאמר זה הצפי הוא שבקרוב ענף הנדל"ן יתאושש, הביקוש לדירות יעלה וכך גם מחירי הדירות. נדל"ן לאחר מלחמה הוא נדל"ן צומח.
