פינוי-בינוי היא תכנית במסגרת התחדשות עירונית. בעתיד הקרוב היא תהפוך לתוכנית המרכזית ואולי היחידה.
תכנית פינוי-בינוי מאפשרת חידוש פני העיר, שיפור והרחבת תשתיות, הוספת מוסדות לרווחת הציבור, שידרוג סטנדרט המבנים הישנים המטים לנפול והפיכתם לחדשים, מודרניים ולכאלה שעומדים בתקנים מחמירים של בטחון ובטיחות (מיגון, כיבוי אש, נגישות ועוד), זאת במקביל להוספה משמעותית של יחידות דיור באזורים מרכזיים בהם אין עתודות קרקע.
התכנית למעשה נשענת על WIN-WIN-WIN – לדיירים (בעלי הזכויות) – דירות חדשות ובטוחות, לעיר- התחדשות וליזם המוביל את התהליך – מכירת דירות חדשות ורווח כלכלי. אם נוציא מהמשוואה את אחד מהמשתנים – התוכנית תכשל.
תכנית פינוי-בינוי נותנת מענה לגידול דמוגרפי, התיישנות מבנים ותשתיות וחוסר במבנים מוגנים מחד, אל מול צמצום עתודות קרקע במרכזי ערים מאידך. כמובן, שיש לתכנית גם אפקט אגבי של תמורות במרקמים חברתיים.
בהחלטת ממשלה מ- 2017 הוגדר יעד לבנייה של 5.1 מיליון יחידות דיור עד שנת 2040 כדי לספק את צורכי האוכלוסייה. לשנים 2017–2020 נקבע יעד שלפיו כ-20% מסך יחידות הדיור יתווספו בתהליכי התחדשות עירונית, ועד שנת 2030 יתווספו כ-35% מסך יחידות הדיור. נראה, כי להתחדשות עירונית נתח הולך וגדל בהשגת יעדים לפתרונות דיור.
תהליך פינוי בינוי הוא מורכב וארוך (לעיתים מעל 8 שנים), אך כדאי להתחילו וניתן ללמוד עליו בקישור הבא: הדרך לפינוי בינוי.
במאמר זה נסקור את הנתונים העיקריים בשנת 2020.
כיום נמצאות מעל 85,000 יחידות דיור על שולחן המתכננים במתחמים השונים, 45% מתוכן בגוש-דן. בשנת 2020 אושרו מעל 26,000 יח"ד במתחמי פינוי-בינוי (כשעד שנה זו כולל כ- 120,000 סה"כ).
בשנת 2020 – ניתנו בתכניות פינוי-בינוי – 2,295 היתרים (כלומר, אישור סופי לתכנית ולתחילת בניה), זאת מתוך מעל 17,500 סה"כ עד סוף שנת 2020.
כאשר מנתחים חסמים עיקריים להוצאת תוכניות אל הפועל ניתן לזהות בניהם: משך זמן ארוך של חתימת בעלי הזכויות במתחם (ואי הסכמות ביניהם), פעילות של מספר יזמים במקביל, בעיות מיסוי (וכדאיות כלכלית) ועיכוב רב באישור התוכנית ע"י הרשויות השונות.
נושא משמעותי וחשוב הוא התמורות לבעלי הזכויות. אלה נתונים כמובן למשא ומתן, ועיקרן הוא: דירה חדשה (או פתרון דיור אחר מוסכם) בשטח שיוסכם וביחס מתאים לשטח הדירה המפונה (מושפע ממיסוי, כדאיות כלכלית, הגדרות הרשות, הוגנות, שקיפות ואיזון בין כולם וכד'), מפרט טכני, מיקום הדירה/שיטת בחירת הדירות (בין הדיירים ליזם), הסדרת חניות ומחסנים (אם יש) מימון שכ"ד מלא בכל תקופת הפינוי ועד האכלוס, מימון הובלה, אחסון אם נדרש, השתתפות/מימון מלא בשכ"ט של עו"ד ומפקח הנדסי מטעם בעלי הזכויות, השתתפות בתשלומי ועד (שלרוב עולים במבנים החדשים) לתקופה מסוימת וכד'.
חברת מרכז העיר נדל"ן מפתחת כיום מספר מתחמי פינוי בינוי ומעל 900 יח"ד במתחמים השונים במרכז הארץ. לחברה ניסיון במסלולי התחדשות עירונית משלב איתור וקידום המתחם, דרך ביצוע ועד מסירת דירות. להצלחת תהליך פינוי בינוי חשיבות גבוהה לאיכות היזם והחיבור בין היזם לבעלי הזכויות. קוראים לכם לבחון התאמת המתחם לפנוי-בינוי ולהתחבר לתהליך.
