כולם מדברים על התחדשות עירונית אבל לא בטוח שכולם מבינים עד כמה חשוב שהתהליך יהיה מסודר ומבוקר לטובת צמצום סיכונים ליזם ובעיקר לדיירים.
הפרויקטים המגוונים במסלולי התחדשות העירונית הכוללים פינוי ובינוי ותמ"א 38 הם בעלי פוטנציאל גבוה לשיפור איכות החיים של הדיירים בבניין ובשכונה בהם הם מתקיימים אך, גם טומנים סיכונים רבים למי שאינו מומחה בתחום.
תחום הערבויות שמאפשר לבצע גידור של אותם הסיכונים הוא נושא שחשוב לשים לב אליו וללמוד אותו ולכן בחרנו להביא בפניכם מידע מרוכז ותמציתי של נושא הערבויות כבטחונות לדיירים בהתחדשות העירונית.
ערבויות ובטחונות לדיירים בהתחדשות עירונית – חשוב לדעת
ראשית, קיימת חשיבות גבוהה לכם כדיירים להיות מיוצגים ומלווים ע"י עורך דין מנוסה, נגיש ומתאים לסדר הגודל של הפרויקט, בנוסף, מומלץ שתהיו מלווים גם על ידי מפקח הנדסי (לבחינת התמורות, המפרטים, התוכניות וכד'). נהוג ומקובל שאת שכרם של אלה ישלם היזם מולו יחתם הסכם.
לפני שאתם חותמים על ההסכם מול היזם חשוב להכיר מספר סוגים של ערבויות ובטחונות לדיירים בהתחדשות עירונית:
- ערבות מכר בגובה שווי הדירה החדשה כגמורה – זוהי ערבות בנקאית שמטרתה הבטחת דירה חדשה מהיזם גם אם הפרויקט לא מסתיים או נעצר במהלכו ותידרש השלמה ע"י מי שיכנס בנעליו.
ערבות שנדרשת להיות צמודה למדד תשומות הבניה. - ערבות ביצוע – (חליף לערבות חוק מכר) לפרויקטים בהם אין הריסה של הדירות הוותיקות (כגון: תמ"א חיזוק ובינוי 38/1).
ערבות ביצוע היא למעשה ערבות בנקאית שהסכום שלה זהה לגובה עלויות הביצוע של הפרויקט.
לרוב היא פוחתת ככל שהפרויקט מתקדם ויתרת העלויות להשלמת הפרויקט קטנה. ערבות שנדרשת להיות צמודה למדד תשומות הבניה. - ערבות שכירות בנקאית אוטונומית – זוהי הערבות בה מבטיחים את דמי השכירות החודשיים שהובטחו לכם במסגרת ההסכמים למשך תקופת הפינוי מהדירות (במקרה שבו היזם נתקל בקשיים או מכל סיבה אחרת לא מצליח לשלם את שכ"ד לו אתם מחויבים לאחר שפיניתם את דירותיכם שכנראה כבר נהרסו).
גובה השכירות יקבע ע"י שמאי מטעם הדיירים. הערבות תהא צמודה למדד המחירים לצרכן ומתעדכנת ע"י שמאי הדיירים אחת לתקופה מסוימת שתקבע בהסכם. - ערבות מיסים – ערבות זו מטרתה הבטחת תשלום המיסים וההיטלים ע"י היזם שחלים עליכם בהתאם לסוג הפרויקט כבעלי הדירות הקיימות בעסקאות התחדשות עירונית שהן עסקאות נטו.
חשוב לציין שמבחינת רשויות המס חבות המס (כגון שבח) היא של בעלי הזכויות ואליהם תהיה הפניה והשומה.
לכן חשוב מאוד להבטיח ערבות זאת בגובה שיקבע ע"י יועץ מס שינתח את חבות המיסים של בעלי הזכויות בפרויקט.
כמובן שבדר"כ בהסכם ידרוש היזם לנצל באופן מקסימלי את כל הפטורים האפשריים של בעלי הזכויות. - ערבות בדק – ערבות שנועדה להבטיח את עלויות תיקוני שנת הבדק והאחריות שניתנת לדיירים.
ככל שהיזם לא ידאג חלילה לתיקון נזקים או תקלות בתקופת האחריות תמומש ערבות זו ע"י בעלי הזכויות לביצוע התיקונים.
הערבות זו ניתנת בשלב החזרת ערבות הביצוע/חוק מכר המוזכרת לעיל והיא רלוונטית לתקופה שתחל מהמסירה. ערבות שנדרשת להיות צמודה למדד תשומות הבניה. - ערבות רישום בית משותף – לאחר שיבנה המבנה החדש יידרש לרשום מחדש "בית משותף", תקנון חדש ויחוד יח"ד והצמדות בטאבו.
תהליך זה הינו באחריות היזם, אך, במידה ולא יבוצע מכל סיבה שהיא, הערבות תמומש והתהליך יושלם ע"י עוה"ד של הדיירים או מי שיבחרו לבצע זאת.
ערבות צמודה למדד המחירים לצרכן. - ערבות טיפול משפטי – ערבות שהתווספה לאחרונה מצד עוה"ד של הדיירים המבקשים להבטיח תשלום לטיפול שלהם מטעם הדיירים בכל הנדרש שחורג מההסכם מול היזם או מי טעמו או כל צד ג' שעלול לתבוע את הדיירים. נובע לרוב מהעובדה שהדיירים כפרטיים רבים מתקשים להתארגן או לשלם את הסכומים הנדרשים ולכאורה היזם או גופים אחרים יכולים לנצל זאת מולם.
ערבות זו צריכה לכלול גם עלויות ביטול הסכם ומחיקת הערות אזהרה שיתכן ונרשמו ע"י היזם. ערבות צמודה למדד המחירים לצרכן. - ערבות חברת אם – לרוב הפרויקט מבוצע ע"י חברת פרויקט ייעודית שאין ברשותה נכסים נוספים והיא מוחזקת ע"י חברת אם גדולה ומוכרת.
לכן, זוהי ערבות אותה דורשים מהקבלן או היזם כדי שחברת האם תעמוד בהתחייבויותיה כלפי בעלי הזכויות.
נושאים נוספים שנהוג להתייחס אליהם ושאינם בהכרח מתבטאים בערבויות:
- השתתפות בתשלומי ועד/ניהול – התחייבות להשתתפות היזם בתשלום ועד/ניהול לאחר מסירת הדירות החדשות – לעיתים מדובר בתשלומים גבוהים יותר משמעותית מתשלומי הועד והניהול אותם שילמו הדיירים טרם הפרויקט וזאת עקב התחדשות והתווספות מערכות לבניין. לעיתים מסוכם על השתתפות בתשלום לתקופת הסתגלות מסוימת.
מאוד תלוי בכלכליות הפרויקט. - שיפור התמורות לדיירים בהינתן שרווחיות הפרויקט עוברת שיעור מסוים.
חשיבות לניתוח מטעם שמאי מוסכם ע"י הדיירים או שמאי ייעודי לנושא מטעמם. - ציון התמורות לדיירים או עקרונות לקביעת התמורות באופן ברור בהסכם.
- הבהרה של סוג העסקה ומסלול ההתחדשות העירונית שאליו מתייחס ההסכם (פינוי-בינוי, תמ"א הריסה ובניה, תמ"א חיזוק ובניה וכד')
- התייחסות ומענה לבעלי זכויות קשישים – להם החוק נותן מספר פתרונות יעודיים כחלף לתמורה ועל כך נרחיב במאמר נפרד בהמשך.
אל תוותרו על ליווי מקצועי ברמה גבוהה
בעסקת התחדשות עירונית הערבויות והביטחונות לדיירים הינן בעלות חשיבות גבוהה.
הן מאפשרות גם לסנן יזמים ולהבטיח את מימוש וסיום הפרויקט כנדרש.
חתימה על הסכם התחדשות עירונית מחייבת תשומת לב לכל פרט ופרט ולכן נדרש לכם ליווי מקצועי שימנע מכם עגמת נפש מהותית בעתיד.
מרכז העיר נדל"ן עוסקת בפרויקטים של התחדשות עירונית כולל ביצוע, איתור ותכנון ומפתחת מתחמים שונים של מסחר, מגרים ומבני תעסוקה וציבור.
החברה היא מהחברות המובילות בישראל בתחום ומביאה ביצועים איכותיים ותוצאות אופטימליות.
מרכז העיר נדל"ן רואה בדיירים שותפים לדרך ופועלת בשקיפות מלאה שתבטיח הוגנות וראש שקט לכולם.
מוזמנים ליצור קשר כדי לצאת לדרך עם פרויקט שיאפשר לכם שליטה בכל שלביו ושיקפיד על תשומת לב לפרטים הקטנים.
אנחנו מתחייבים לתהליך איכותי, מסור, מקצועי וב"גובה העיניים" שמנוהל בקפידה מהשלב הראשון ועד למסירת הפרויקט עצמו.
