פרויקט בניה הינו פרויקט המכיל מורכבות גדולה, סיכונים רבים, שילוב דיסציפלינות, מגוון אנשים, מקצועות ואתגרים רבים במעלה הדרך. אתה יודע איך זה יתחיל ואתה (חושב ש..) יודע איך זה יגמר, אך הדרך לשם היא עם אי ודאות גדולה. כל ניסיון לצלוח אותה ללא הבנה וניסיון בניהול ופיקוח עשוי להסתיים בכישלון צורב. ניתן ואפשר להימנע מכך או לפחות לצמצם את הסיכון משמעותית.
חשוב להבין את המורכבות הקיימת בפרויקט בניה. זהו תהליך תכנון מורכב המשלב צרכים ואילוצים רבים כגון – חוקי עזר עירוניים, תכניות מתאר, תב"ע, ניתוח עלויות צפויות, מענה לדיירים ותיקים (בתמ"א 38), אילוצים הנדסיים, אילוצים גאומטריים ושטחים, סופרפוזיציה של מערכות שונות, פונקציונאליות למגורים, ועוד. שלב הבניה עצמו הוא תהליך מאתגר המשלב אילוצים הנדסיים מורכבים, כאלה שנצפו וכאלה שלא, יכולת מימוש בניה באיכות טובה , תקנית ובטיחותית, ניהול תכנית עבודה ואינטגרציה, רתימת העוסקים במלאכה (קבלן, מפקח, אדריכל, ספקים ועוד רבים..), עמידה בתקציב, ניהול דיירים ותיקים (בתמ"א 38) ורוכשים חדשים ופוטנציאלים, התכתבות מתמדת בין הבנייה לצרכי השיווק ועוד…
ניהול ופיקוח הדוק מאידך, יאפשרו לפתור ולקדם תהליכים מורכבים, לחסוך כסף רב וזמן יקר, להבטיח איכות ותקן, עמידה בנהלי בטיחות, לאפשר שליטה מלאה בפרויקט, לשקף תמונת מצב, לאפשר קבלת החלטות מושכלות, להסיר אי ודאות, לשמור את כל הנוגעים (ויש רבים עם אינטרסים שונים) רתומים לפרויקט ובכך למקסם את סיכויי הצלחתו בזמן ובתקציב שנקבע.
כמנצח על תזמורת
ניתן לדמות את דמות המנהל והמפקח על הבניה כ"מנצח" על תזמורת. לכאורה הוא אינו מפיק צליל אחד משלו אך נסו לדמיין את המקהלה ללא מנצח…, מנצח טוב ומוכשר יצליח עם שרביט אחת בידו להפוך את כל אחד מהכלים לתזמורת מפוארת המנגנת יחד. כך בדיוק הוא המנהל והמפקח על הבניה. הוא מאפשר לכל אחד מהכלים בתזמורת של הבניה להיכנס בזמן הנכון, עם הסולם הנכון, ולהפוך מאוסף של תיבות (או בלוקים) לבית מושלם. נשאר רק לקבל מפתח (סול)…
מה כולל פיקוח וניהול פרויקט נדל"ן?
פיקוח וניהול פרויקט כולל 3 שלבים עיקריים.
ראשית שלב "קדם פרויקט" – בשלב זה ינותחו הזכויות וההיתכנות ההנדסית של הפרויקט. השלב יכלול:
- בדיקת זכויות בהתאם לחוק התכנון והבניה, הנפקת דף זכויות עדכני,תכניות בניין עיר תקפות (תב"ע) והוראות שעה מול הוועדה המקומית הרלוונטית.
- תכנון אדריכלי ראשוני.
- ניתוח שוק וצפי מכירות, כתיבת דו"ח כדאיות כלכלית (שמאי) הכולל עלויות בניה חזויות, צפי תשלומי מס, תכנון תזרים ומכירות.
השלב השני הוא שלב תיאום התכנון והוצאת ההיתר, שלב זה יכלול:
- מינוי מנהל פרויקט, גיבוש צוות הנדסי, מינוי אדריכל, קונסטרוקטור, יועצים מקצועיים (תנועה, חשמל, וכד'),
- תכנון מפורט, גיבוש גרמושקה להגשה להיתר בניה,
- הכנת תכניות עבודה ותכניות למכרז, כתיבת מפרט מכר, תאום מול המשווק,
- הכנת כתב כמויות, פרסום וניהול מכרז קבלנים,
- ניהול פיננסי,
- קבלת היתר !
השלב האחרון הוא שלב הניהול והפיקוח על הבניה, שכולל:
- ביצוע אינטגרציה וסופר-פוזיציה לתוכניות העבודה,
- פיקוח הנדסי על הביצוע בהיבט עמידה בתקנים, מפרט, איכות, זמנים, עלויות, נהלי ותקני בטיחות ועוד,
- ניהול קבלנים וקבלני משנה,
- ניהול תקציב הבניה, לוח תשלומים,
- פתרון בעיות וצווארי בקבוק – הנדסיים או ניהוליים,
- ניהול תהליך שינויי דיירים מול הדיירים,
- ישיבות מעקב, דו"חות ושיקוף התהליך באופן שוטף,
- ניהול וקבלת טופס 4 – ומסירת הדירות,
שרביט המנצח
מנצח טוב נעזר בשרביט, מנהל טוב ייעזר במערכות ניהול ממוחשבות (ואפליקטיביות). תם העידן בו נוהל תהליך התכנון והבניה באמצעות EXCELL, פנקסים, לוחות, ורישום על היד… קיימות היום בשוק מערכות מתקדמות לניהול תהליך הבניה שמאפשרות לתכנן, לבחון ביצוע, לרכז מטלות ונושאים ויותר מכך לאפשר בכל עת שנרצה תמונת מצב עדכנית ואמיתית בלחיצת כפתור. כך נשיג שליטה בפרויקט לפני ש"הפרויקט משתלט עלינו".
בנוסף, ניהול טוב צריך להתמודד עם אי הוודאות של הדיירים – הוותיקים (בתמ"א 38) והחדשים (הרוכשים). אי וודאות גורמת לרוב לתקשורת לקויה ומתחים שמקשים על הפרויקט והתנהלותו ולרוב אין סיבה אמיתית. ניהול טוב יקפיד על פורטל דיירים ועדכון דיירים שוטף בתהליכים, בהתקדמות, בלוח הזמנים ואפילו בתמונות עדכניות מהשטח.
הפתרון שלנו – מרכז העיר נדל"ן
קיימות חברות ניהול פרויקטים בבניה וחברות פיקוח רבות ומגוונות, אך, "מרכז העיר נדל"ן" רואה עצמה כ"מנצחת" עם תרבות ניהול טובה ומערכות ניהול מתקדמות המאפשרים יחד לקבוע את המציאות בשטח ולא לתת לשטח לקבוע לנו את המציאות.
אנו רואים חשיבות רבה למענה השלם בגישת צוות כולל ומענה מושלם לפרויקט (בדיוק כמו ההבדל בין "סולו כינור" לתזמורת) ובניהול תכנון ובניה הצוות הוא המנצח.
