מחירי הדיור וכל תמ"א שביניהם

שאלת מיליון הדולר (זה בערך הסכום הנדרש היום לדירה במרכז…) היא "האם מחירי הדיור יעלו או ירדו?" או בניסוח אחר "האם זו העת לקנות דירה?"

אז ראשית, הערת אזהרה מקדימה וגילוי נאות – "הנבואה ניתנה לשוטים". ובכל זאת נבצע ניתוח פשוט ככל הניתן של המצב בעת הזו וננסה לענות על השאלה.

רכישת דירה בישראל נחשבת כהשקעה.

אך, השיקולים בקניית דירה למגורים יהיו שונים בתכלית מאלו שניקח בעת קניית דירה להשקעה, כך שראוי שקודם נשאל את עצמנו אם זו רכישה למגורים או להשקעה?, ורק לאחר מכן ננסה לענות על "האם זו העת לקנות דירה?" כי התשובה עשויה להיות שונה, אולי…

בבואנו לקנות דירה למגורים הקריטריונים החשובים לנו יהיו סובייקטיביים בעיקרם

מיקום הדירה, הקרבה למקום העבודה ולאפשרויות פרנסה באזור, טיב מערכת החינוך בסביבה, רמת האוכלוסייה, תחבורה, נגישות, שירותי דת לרלוונטיים וכד' ופרמטרים חשובים נוספים יהיו כמובן מאפייני המשפחה (מספר נפשות, גילאים), הכנסה, רמת חיים מצופה וכד', ורק בסדר עדיפות נמוך יותר נבחן את טיב ההשקעה שלנו באותה עת, כלומר האם התשואה כדאית בטווח הארוך.

לעומת זאת בבואנו לבחון רכישת דירה כהשקעה השיקולים יערבו בעיקר שיקולים אובייקטיביים.

במאמר זה נעמיק בשיקולים האובייקטיביים וננסה מזווית זו לענות על השאלה – "מחירי הדירות יעלו או ירדו? ולמה תמ"א…"

הנחת יסוד חשובה בניתוח היא ההבנה שמחירי הדירות כמו מחיר של כל מוצר בשוק יקבעו בהתאם לשיווי המשקל שבין הביקוש להיצע, והנחה נוספת היא שמחיר הדירה הוא המחיר שהקונה יהיה מוכן לשלם עבורה.

לאור זאת נבצע ניתוח של מצב השוק והמגמות בו וננסה לעמוד על הנגזרת למחירי הדיור.

נתחיל את הניתוח מאספקט הביקוש, קל לזהות כי המגמה היא עליה מתמדת.

האוכלוסייה גדלה באופן טבעי, בנוסף, השפעות דור הY- והZ- באות לידי ביטוי בגילם העולה של המתחתנים (יחד עם הרצון לעזוב את בית ההורים, בעיקר מצד ההורים…), כמות המתגרשים עולה בהתמדה ומתייצבת על אחד מתוך שלוש, כך, שהצורך בדירות עולה ועולה בהתמדה.

בנוסף, נזכיר שהאלטרנטיבה לתשואה בישראל (שוק ההון, ריבית 0) כמעט ולא קיימת, לכך נוסיף משכנתאות וכסף זול אותו הבנק מציע לנו ונקנח בפסיכולוגיה שבביטחון ברכוש מוחשי אל מול מוצרים פיננסים בשוק ההון כאלטרנטיבה. לסיכום, כמעט ואין ויכוח בין האנליסטים שהביקוש בישראל בעליה מתמדת ואין טעם או אפשרות "להילחם" בו (גם אם ננסה "לקרר" משקיעים).

אספקט ההיצע הוא המעניין יותר והמורכב יותר בניתוח

בעיקר ומאחר הוא מושפע מהחלטות הקברניטים והוא ניתן לניהוג, אך זהו הגה מסוכן מאוד וצריך להיזהר מ"ניהוג יתר" או "ניהוג חסר" שעלולים לגרום לתאונה קשה.

כלכלנים בכירים ומשרדי הממשלה הגיעו להבנה שהאפשרות היחידה לאזן את הביקוש היא להגדיל את ההיצע. אך, מהי נקודת האיזון? והאם הצעדים והתהליכים בשוק אכן מובילים לכך? ננסה לענות על כך תוך תצפית וניתוח השוק.

  • התחלות בניה – זוהי ראשית הצירים להגדלת הביקוש. כדי לתת מענה לביקוש בישראל נדרש להגיע ל80,000 התחלות בנייה בשנה. אנו נמצאים ברמה נמוכה מאוד של כ- 60% מהצורך בלבד!,  כלומר סביב 50,000 התחלות בניה בלבד. כך שהביקוש מצטבר והפער מול ההיצע גדל.
  • מחיר למשתכן וקרקעות לבניה – המדינה לא משחררת קרקעות אלא לפרויקט מחיר למשתכן, כלומר, אין קרקעות לבניה למי שאינו זכאי (80% מהשוק אינו זכאי למחיר למשתכן, בניהם משפרי הדיור למשל) ובמקביל משחררת הממשלה הצהרות על הורדת מחירי הדיור כיעד מרכזי, וכך, קבלנים שמחזיקים קרקעות (יקרות באזורי ביקוש) ואינם מעוניינים לקחת חלק במחיר למשתכן, בונים פחות ופחות כדי להפחית סיכון ממצב בו יש "כיבוש ביקוש" וצפי המכירות יכול להיפגע ולהקשות על תזרים המזומנים במהלך הבניה היקרה. גם הם יודעים שזה עניין של זמן. ושוב ההיצע נפגע והפער מול הביקוש מתרחב.
  • "עניין עם פועלי בניין" – חוסר גדול ומשמעותי של פועלים בתחום הבניה. הרבה כוונות וצעדים של הממשלה ל"יבוא" של פועלים זרים (כ- 20,000), שלא יוצא אל הפועל (עד כה כ- 4000 בלבד) ורחוק מהיעד. וצריך לזכור של"עלייה" שכזו יש השלכות כלכליות וחברתיות נוספות שלא נכנס אליהן.
  • תשתיות – תשתיות הערים רחוקות מלתת מענה לצמיחה ולביקוש. צריך לזכור כי תוספת בניה באזור מסוים, דורשת כבישים נוספים, גנים, בתי ספר, בתי כנסת, קופות חולים וכד'… המשמעות היא שלא ניתן לאשר תוספת גדולה של יחידות דיור בלי פגיעה באיכות החיים.
  • בירוקרטיה לרישוי והיתרים – דבר תלוי בדבר, וסיבה זו מתחברת גם לפער בתשתיות והרצון של ועדות מקומיות לשמור על צביון ואיכות חיים, אך, בעיית הסחבת והתהליך הלא נגמר של הוצאת היתר בניה (אותו מעודדת המדינה בתכניות מתאר ארציות) מזכירים תהליכים של מדינת עולם שלישי.

אין סיבה שהליך היתר במדינה מתוקנת ימשך שנתיים או שלוש גם אם התשובה שלילית

המערכות הקיימות כיום צריכות להגיע לסיום טיפול בהיתר בטווח של שנה לכל היותר. זוהי סיבה משמעותית נוספת שהביקוש גואה אך, ההיצע נפגע מסחבת נוראית.

אנו שואפים לאמץ מודלים המקובלים בעולם בדגש על נדל"ן בגרמניה המעמידים סטנדרטים בהתנהלות מול הרגולציה והביורוקרטיה.

גופים פיננסיים (בנקים, קרנות) בעלי אינטרס מובהק – הבנקים והמלווים השונים תלויים בערך הכסף שהוא המוצר שלהם.

הם תלויים בהחזר המשכנתא והביטחון שלהם הוא ערך הנכס הממושכן.

הם רוצים להמשיך ולמכור משכנתאות, כלומר, תלויים ברכישת דירות וככל שהמחיר גבוהה יותר המוצר שלהם נדרש יותר… והביטחונות שלהם חשוב שישמרו על ערכם.

מפולת בשוק הדירות וערך נכסים נמוך מערך המשכנתא יכולים למוטט גוף פיננסי כבנק. נכון שלכאורה מחיר הדירה לא משפיע על יכולת ההחזר של המשכנתא, אך, יש לו אפקט פסיכולוגי.

בשורה התחתונה, גם הגופים הפיננסים אינם בעלי עניין בהורדת מחיר הדיור בישראל ולהם יש השפעה על ערך הכסף לרכישת הדירות.

השאלה הנשאלת מנגד היא האם קיימת יכולת והאם יש בשוק החופשי מספיק כסף לרכישת עוד ועוד דירות? טענתי היא שבהחלט

השוק בצמיחה מתמדת, אבטלה נושקת לאפס בארץ ובעולם, בתי ההשקעות, והמוסדיים מחזיקים כסף רב. דרך אגב, כסף שלנו (קופות גמל, פנסיות, קרנות השתלמות ועוד..).

זה כסף שמחפש השקעות. בנוסף, רבים שערך דירתם עלה משמעותית בעשור האחרון מימשו את הנכס וביכולתם לקנות דירות נוספות עם מינוף נכון (המשכנתאות כאמור זולות..).

ובכל זאת יש גם נקודת אור. המצב שנוצר בו הביקוש גבוה, ההיצע נמוך ואין קרקעות פנויות לבניה התחדשות עירונית ותמ"א 38 היא הזדמנות פז בבניינים הזכאים לכך.

למעשה, בעלי הדירות (בעלי הזכויות) בבניין שכזה שקולים לבעלי קרקע היכולים לממש בניה ללא נטילת סיכון התלוי במחיר הדירות (הסיכון הוא בבחירת היזם המתאים ואישור תכנית אופטימאלית ועל כך ניתן להרחיב במאמר הקודם על "מנהלת מפתח").

הממשלה מעודדת מאוד פרויקטים קבוצות רכישה שכאלה המאפשרים מחד חיזוק בניינים ישנים, התחדשות ומתיחת פנים, ומבחינת הדייר גם הגדלת הנכס וערכו (בכ- 20%) ובעיקר הגדלת ההיצע החשוב מאוד למשק.

לראייה, אנו עדים לעליה מתמדת של אחוז התחלות הבניה ע"י התחדשות עירונית ובעיקרם תמ"א 38, מסך כלל התחלות הבניה.

ב- 2017 אנו עומדים על 17% התחלות בניה של התחדשות עירונית מהסך הכולל שמגלמים עליה של 3% בכל שנה ושנה בשנים האחרונות.

אין ספק, שפרויקטי תמ"א 38 יתפסו נתח גדל ועולה בשנים הקרובות ויהפכו לפלח שוק גדול.

פרויקטים מסוג התחדשות עירונית ובניהם תמ"א 38 חיזוק ובינוי כדאיים כאשר מחיר דירה חדשה מגיע (בממוצע) ל-23,000 ₪ למטר (כלומר כ- 2,300,000 מיליון לדירת 100 מ') וזו הסיבה שהם פחות נפוצים בפריפריה (נתונים ממשרד תיווך בטבריה) כמו דירות למכירה בטבריה (ערך זה נובע מתמחור הסיכון, עלות הבניה, עלות המימון ועוד).

כלומר, גם בפלח זה, ירידת מחירים, תדלל משמעותית פרויקטי תמ"א 38. ההיצע יקטן, הביקוש יגדל טבעית והמחיר יחזור לזנק עד לשיווי משקל.

בתקופה הנוכחית אנו עדים לתקופה של "כיבוש הביקוש", הנובעת ממאמצי הממשלה עם תכנית "מחיר למשתכן" וניסיונות מלאכותיים להוריד מחיר.

בהתאם לניתוח לעיל אין לכך תוחלת. זהו עניין של זמן עד שהציבור יתקשה לכבוש ביקושים (כי דירה היא צורך קיומי בסיסי), ההיצע לא ייתן מענה (להערכתי, לפחות בחמש שנים הקרובות) וכשזה יקרה המחיר יזנק בגרף תלול מעלה.

כנגזרת, זו העת לשפר עמדות, לקנות דירה ולקדם השבחת נכסים קיימים ע"י תמ"א 38.

מאמרים נוספים

נשמח להשיב על כל שאלה