האסוציאציה הראשונה מהמונח "תמ"א 38" היא בדרך כלל שיפור וחידוש מראה הבניין, הגדלת שטח הדירות, ממ"ד, מעלית ועוד. אך, ראוי לדעת שמטרתה המקורית של התכנית הנה חיזוק יסודות בנייני מגורים שלא יעמדו בפני רעידות אדמה, גם הקלות שבהן, ולמעשה מהווים סכנה ממשית לדיירים.
בפרויקט תמ"א 38 מתבצע תהליך של חיזוק ובינוי עפ"י התאמה לתקנים ולתכנית הבנייה. מעל 800,000 יח"ד בישראל נבנו שלא בתקן ועם נחיתות בנייה באופן שלא ישרדו רעידת אדמה. נדרש להבין את היסטורית הבנייה בארץ, בכדי להבין מדוע בניינים כה רבים, בעיקר בפריפריה, דורשים חיזוק יסודות ואף יותר מכך.
הדיור הציבורי בשנת 1949 – תחילת תעשיית הבנייה בארץ
בין השנים 1949 ל-1958 נבנו בארץ כ-200 אלף דירות ע"י משרד השיכון באמצעות חברות ציבוריות כמו חברת "נווה עובד", "סולל בונה" ועוד. האילוץ של בניית מסת דירות כפתרון עבור העולים החדשים, יצר רף נמוך מאוד של בנייה ברוב השכונות והבניינים בפריפריה אליהם הופנו העולים, בעוד שבערים הגדולות הבנייה הייתה בעיקר פרטית. בניית השיכונים (כך נקרא הדיור של משרד השיכון), נבנה בזמנו מכוח החוק המנדטורי עד שנחקק חוק התכנון והבנייה ב- 1965. 80% מהבנייה יועדו לעולים חדשים.
פינוי המעברות לטובן שיכונים נעדרי איכות בנייה
עם פינוי המעברות, היה לחץ על מבצעי הפרויקטים להקים כמה שיותר בניינים במינימום זמן ומכאן חולשת היסודות ונחיתות חומרי הגלם. מחצית מהדיור הציבורי הנ"ל הושכר תחילה לעולים ואחר כך נרכש על ידם. גלי העלייה הגדולים יצרו גם הם את הצורך בפתרון דיור מהיר וזול. באותן שנים בארץ לא היה את הציוד, הכלים והמכשירים לבנייה איכותית, וגם תעשיית חומרי הבניין המקומית הייתה עוד בחיתוליה. איכות הבנייה הירודה של הבתים שנבנו בפס ייצור לאומי אחיד, כללה למשל שימוש בטיח דק, ורצפות בטון שלא עמדו בימות החורף והמים חדרו לבתים. כך למעשה נבנו הרבה מאוד בניינים שגם הם וגם התשתיות שלהם, ישנים, ורובם נדרשים היום לעבור חיזוק ובינוי במסגרת תכנית מתאר ארצית מס' 38 או בפי כולנו תמ"א 38.
חיזוק ובינוי יסודות בניין
תמ"א 38 נועדה כאמור, להכין בניינים לאיתנות במצב חלילה של רעידת אדמה. החוליה החלשה בכל בניין, היא קומת הקרקע משום שיחסית לקומות העליונות היא "רכה" יותר ועליה נשענת המסה של הבניין כולו. העמודים בקומת הקרקע מנקזים אליהם לחץ גבוה. במצב של רעידת אדמה "מתפרקים" חיבורי העמודים עם תקרת קומת הקרקע וכך, עלול להתרחש תהליך של קריסת המבנה כולו.
חיזוק ובינוי של יסודות בניין יקבעו ויאושרו ע"י קונסטרוקטור ויכללו בין השאר תמיכה ע"י קירות הקשחה, בטון מזויין ומערכות אלכסונים מפלדה בבניין, פיר מעלית מבטון, קורות ומסגרות בטון לעמודי הבניין וכן, ממ"דים. כל אלה ומקצתם מחזקים את יציבות הבניין הוותיק כך שברעידת אדמה, השלד יישאר יציב ועומד ולא יקרוס כמגדל קלפים ברוח.
כל הידע שנצבר כיום על חיזוק ובינוי יסודות של בניינים לא היה ידוע כשבנו בניינים ישנים אלו. תכנית החיזוק (תמ"א 38/1) חלה על בניינים שנבנו לפני 1980 ושאינם בנויים על פי תקן ישראלי 413. כל בניין המועמד לתמ"א 38 יעבור בדיקת "אל הרס" שיקבע צורך בביצוע חיזוק הבניין והשיטה המתאימה. האחריות לחיזוק הבניין דרך אגב, עד כמה שזה ישמע מופרך חלה על בעלי הדירות בבניין. כדי לייצר מוטיבציה וכדאיות כלכלית לכך, התכנית מאפשרת תוספת זכויות אותן ניתן למכור ליזם או דרך מנהלת מארגנת תמורת שירותי הבניה (חיזוק ובינוי).
