התחדשות עירונית היא עובדה קיימת במדינת ישראל. לאיש אין ספק בצורך ובמגמה ההולכת ותופסת נפח רחב גדול יותר ויותר בערים השונות. השוק לומד ומתמקצע במסלולי ההתחדשות העירונית ואלה משנים פנים וצביון עם השנים.
נזכיר כי בפברואר 2017 הציבה הממשלה יעד של בניית 1.5 מיליון דירות עד 2040. מתוכם נקבע שעד שנת 2020 יהיו 20% מיחידות אלה במסגרת התחדשות עירונית ועד שנת 2030 היא אף תתפוס נפח של 35% !!
להלן תקציר וניתוח נתוני 2021 כפי שפורסמו ע"י הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית:
בשורה התחתונה – במהלך 2021 ניתנו היתרי בניה ל-20,158 יחידות דיור:
- 13,163 (545 בניינים) – בתמ"א 38 (לעומת 495 בניינים בשנת 2020):
- 55% במסגרת תמ"א 38/2 (הריסה ובניה)
- 45% במסגרת תמ"א 38/1 (חיזוק ובינוי)
- 6,995 (32 מתחמים) – פינוי בינוי (מתוך 25,771 ו- 97 מתחמים עד שנת 21' כולל)
מסלול תמ"א 38:
חשוב לציין שתוכנית תמ"א 38 שעתידה להסתיים באוקטובר 2023, תישאר איתנו ברף נמוך יותר בערים שמעוניינות בכך (וכבר הכריזו על כך) ובדגש לאזורים שאין בהם התכנות להתחדשות מתחמית (פינוי-בינוי).
מגמות:
מהנתונים ניתן ללמוד שהמגמה ביחס ההיתרים בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2 התהפכה ב- 2019. בשנת 2021 הוגשו 31% מהבקשות במסלול תמ"א 38/1 לעומת 50% ב- 2019, ו- 86% ב- 2011. ניכר כי השוק במסלולי תמ"א עובר מתמ"א 38/1 לתמ"א 38/2.
| שלב | 2021 | 2005-2021 |
| בקשות להיתר | 14,391 יח"ד (619 מבנים) | 193,763 (8,376 מבנים) |
| היתרים | 13,163 יח"ד (545 מבנים) | 95,534 (4,498 מבנים) |
| אוכלסו | 5417 יח"ד | 24,400 יח"ד |
בשנת 2021 אושרו להיתר בניה 545 מבנים לעומת 459 בשנת 2020. קבלת ההיתר משויכת לבקשות שהוגשו בשנים קודמות ולכן העלייה.
כמות הבקשות להיתרים במסלול תמ"א 38 יורדת עם השנים, והייתה בשיא בשנת 2014 עם 1,076 בקשות ועומדת כיום (2021) על 619 בקשות בלבד (כאמור, 31% מהן במסלול תמ"א 38/1), לעומת 672 ב- 2020, 750 ב- 2018 וכ"ו. ניכר כי קיימת מגמת ירידה קבועה בבקשות להיתר במסלול תמ"א 38, וזאת מסיבות ברורות בעיקרן יד מכוונת ממשלתית ועירונית לסיום התוכנית.
משך הליך היתר בניה נמצא בעליה מתמדת ואם ב- 2011 עמד על חצי שנה במסלול 38/2 ושנה וחצי במסלול 38/1, עמד כבר ב- 2017 על מעל שנתיים בשני המסלולים ועומד כיום ב- 2021 על כ- 3.5 שנים בממוצע. זהו זמן בלתי סביר להוצאת היתר בניה!! והרשות חייבת לתת על כך את הדעת.
מסלול פינוי בינוי (מסלול יזמים בלבד):
בשנת 2021 הוכרזו 18 מתחמים שבהם 7,146 יח"ד מוצעות. ירידה של 40% (!) משנת 2020 (בה הוכרזו 27 מתחמים שבהם הוצעו 11,935 יח"ד). ב- 2019 היה שיעור דומה לשנת 2020 עם 7,154 יח"ד ב-14 מתחמים.
בשנת 2021 אושרו 33 מתחמים שכוללים 13,440 יח"ד מוצעות (3,277 קיימות), זאת לעומת 15,342 ב-31 מתחמים בשנת 2020 (שהייתה שנת השיא).
ניכרת ירידה בשנת 2021, זו מוסברת כאפקט אגבי של מגיפת הקורונה בשנת 2020, אך, חשוב שהרשות להתחדשות עירונית תראה זו כ"נורה אדומה" מטעם היזמים ותבחן את החסמים שאולי מדירים את היזמים מקידום וחידוש מתחמים רבים נוספים – כשהעיקרי שביניהם להערכתנו הוא משך זמן בלתי סביר של תהליכי הרישוי (הנובע מסיבות רבות בהן נדון במאמר נפרד).
מרכז העיר נדל"ן מקדמת כיום מעל 1,000 יח"ד במסלולי התחדשות עירונית.
