התחדשות עירונית – כל המושגים שחשוב לדעת

מושגים בהתחדשות עירונית

התחדשות עירונית היא ה- Buzzword העכשווית בתחום הנדל"ן. ריכזנו מספר מושגים רלוונטיים שיעשו לכם סדר.

התחדשות עירונית

תהליך כולל להפיכת מבנה, תשתית או מתחם מבנים פרטיים או ציבוריים ישנים ורעועים במרחב עיר מסוימת ל- חדשים, מחוזקים, מרווחים ומודרניים. לרוב מתבצע תוך הגדלת יחידות הדיור והמסחר באותו מתחם בהתאם לתכנון עירוני ובשאיפה תוך הרחבה ושיפור התשתית (אך לא בהכרח). זהו תהליך שנועד לתת מענה להתרחבות והתרבות טבעית, שיפור וחידוש תשתית, חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הוספת ממ"דים ומבנים מוגנים מהתקפת טילים (מבנים שבעבר לא נבנו לעמוד באירועים שכאלה). הממשלה קבעה יעד של בניית 5.1 מיליון יח"ד עד שנת 2040 כש- 20% מתוכן תהינה בתהליכי התחדשות עירונית.

תמ"א 38/1

תכנית מתאר ארצית שנועדה במקור לחזק ולמגן בניינים ע"י יזמים פרטיים מפני רעידות אדמה ומתקפת טילים. זהו מסלול התחדשות עירונית של בניין בודד בשיטת חיזוק ובינוי. חיזוק והרחבת הבניין הקיים תוך תוספת יחידות דיור ליזם על גבי הבניין המיועדות למכירה בשוק החופשי ובכך לאפשר לו למממן את הפרויקט כולו. מאפיינים עיקריים : הפרויקט דורש הסכמה של 66% מבעלי הזכויות בבניין, הדירות הקיימות נותרות במקומן ולרוב מורחבות במרפסת וממ"ד (עד 25 מ"ר ללא מיסוי), הבניין עצמו מתחדש ומתווספת לו מעלית. המסלול מאפשר הרחבת הדירות המקוריות מעבר לקווי הבניין (לטובת ממ"ד ומרפסת), ובאופן כולל ליזם תוספת של 2.5 קומות.  הפרויקט מבוצע לרוב תוך השארת הדיירים הוותיקים בדירותיהם במהלך הבניה.

תמ"א 38/2

תכנית מתאר ארצית שנועדה במקור לחזק ולמגן בניינים ע"י יזמים פרטיים מפני רעידות אדמה ומתקפת טילים עם תיקון שמהותו הריסת הבניין הקיים מהיסוד ובנייה מחדש תוך תוספת יח"ד ליזם המיועדות למכירה בשוק החופשי ובכך לאפשר לו למממן את הפרויקט כולו. זהו מסלול התחדשות עירונית של בניין בודד בשיטת הריסה ובנייה. מאפיינים עיקריים : דורש הסכמה של 80% מבעלי הזכויות בבניין, לא מאפשר הרחבת הדירות המקוריות מעבר לקווי הבניין (לטובת ממ"ד ומרפסת), דורש ערבויות משמעותיות יותר (עקב הרס דירות קיימות), מחייב פינוי דיירים, תוספת קומות בהתאם לתוכנית עירונית וביחס מוגדר למספר הקומות בבניין המקורי.

פינוי ובינוי

תכנית המתייחסת למתחמים גדולים יותר הכוללים לפחות 24 יח"ד, הריסת המתחם כולו, עדכון ואישור תכנית בניין עיר בשיתוף עם הועדות העירוניות והמחוזיות, וכך, במקום המתחם שנהרס יבנה מתחם משודרג עם בניינים גבוהים יותר, מודרניים יותר ומותאמים לרעידות אדמה ומתקפת טילים (ממ"דים), יחד עם מרחבים ציבוריים, תשתית תומכת, לרוב גם שטחי מסחר ועוד. המסלול מחייב הכרזתו כמיועד לפינוי בינוי ע"י המדינה, הסכמה של 80% מבעלי הזכויות בכל בניין במתחם, מחייב פינוי דיירים בעת הביצוע.

מכפיל / תקן 21

מושג רלוונטי למסלול פינוי בינוי בלבד, זהו מקדם שנועד לאזן בין האינטרסים של היזם, הדיירים והרשות המקומות. התקן מגדיר רווח יזמי של כ-25% בפינוי בינוי (כשהוא מביא בחשבון את התמורות הנוספות לבעלי הזכויות ואת דרישות הרשות המקומית למתחם) – בהתאם לרווח זה יקבע מס' יחידות הדיור שיקבל היזם לשיווק ומכירה לטובת מימון הפרויקט.
נהוג לכנות גורם זה "מכפיל", לדוגמא, מכפיל 3 משמעו שעל כל דירה קיימת יבנה היזם 3 דירות (כשאחת מהן כמובן שייכת ותחזור לבעל זכות ותיק והשאר, בדוגמה זו 2 יח"ד, הינן של היזם למכירה בשוק החופשי)

שחקנים בהתחדשות עירונית:

• בעלי הזכויות – הדיירים הוותיקים. מוכרים את תוספת הזכויות מכורח תמ"א 38 ליזם ובתמורה מקבלים דירות חזקות משופצות או חדשות, מורחבות ומודרניות (שירותי בניה).
• היזם – מי שיניע את התהליך מול כל הגורמים, יוביל את התכנון ואישורו מול כל הגורמים, ינהל ויקדם את המימוש והבניה ויישא בסיכון רווח והפסד של הפרויקט.
• הרשות העירונית – קובעת את המרקם ואופי האזור והבניין, מחויבת לתוכניות מתאר ארציות, בהתאם יחודש בניין או מתחם וישתנה המרקם.
• הקבלן – הגורם המבצע את הבניה שנקשר לרוב מול היזם ישירות (ולרוב ללא קשר חוזי מול בעלי הדירות) ובעל משמעות בטיב הביצוע ומשך הביצוע.
• המדינה – קובעת תוכניות מתאר ארציות, בניהם חיזוק והגנת מבנים כדאגה לתושביה וכן, גובה מיסים מהתהליך שאמורים לחזור כשירותים לאזרחים.

מיסים בהתחדשות עירונית

התחדשות עירוני היא תהליך הטומן בחובו דה-פקטו מיסים רבים מתחום הנדל"ן. שהרי התהליך כולל רכישת זכויות ע"י היזם מהוותיקים (בעלי הזכויות), בניית דירות, שירותי בניה לבעלי הזכויות, הרחבת דירות ואף קבלת דירות חדשות ומשודרגות על ידי בעלי הזכויות. קיימת בתהליך רכישה, השבחה ושבח. הנחה סבירה היא שבעלי הזכויות, לרוב באזורים מיושנים ומוזנחים לא יוכלו או לא יסכימו לשאת במיסים המוטלים עליהם (מה שלא יאפשר לקדם פרויקטים) ולכן נהוג שהיזם נושא בכלל המיסים (גם אלה המוטלים על הדיירים). נהוג לכנות זאת "עסקת נטו" לדיירים (בעלי הזכויות).

עם זאת, העסקה חייבת להראות הצדקה כלכלית כדי שגורם פרטי ייזום אותה. ולכן, אחת הדרכים המאפשרות לעודד יזמים פרטיים לקדם תהליכי התחדשות עירונית (שהינם גם אינטרס מדיני ולעיתים גם עירוני) היא פטור או הקלה במיסים:

• מס שבח – מס המוטל על הדיירים בגין השבחת הנכס שלהם (25% מערך ההשבחה). כמובן ישנם סייגים (בהתאם לאופי וגיל הנכס, דירה יחידה וכד'). בהתחדשות עירונית קיים פטור ממס זה.
• מס רכישה – היזם ישלם מס על הזכויות שרכש מבעלי הזכויות (מחושב עפ"י [שטח מבונה ליזם (חדש ותוספת לקיים)] כפול [שווי מ"ר מבונה בפרויקט לאחר ניכוי עלויות הבניה הישירות והעקיפות] כפול  [% מס הרכישה כחוק])
• היטל השבחה – היטל על השבחת המקרקעין (תוספת זכויות בניה) המשולם לעירייה, נועד לאפשר לה לקדם ולשפר תשתית עבור התוספת שניתנה והגדלת הצפיפות במתחם.  בעסקה רגילה ההיטל יהיה 50% מערך ההשבחה. בהתחדשות עירונית קיים פטור מהיטל זה. זהו אחד הפטורים שהם רועץ למסלולי תמ"א 38 שמצד אחד מגדילים צפיפות ומצד שני לא מאפשרים לעירייה גביית תשלום לטובת שיפור תשתית ותנאים ובכך לטענתה פוגעים בשירותים שהיא נותנת לאזרח. לעומת זאת, במסלול פינוי בינוי ההסתכלות היא מתחמית (לעומת בניין בודד בתמ"א 38), שולי הרווח גדולים יותר ליזם, ולכן הרשות מחייבת את היזם גם לשיפור תשתית ומטלות ציבוריות נוספות שיאפשרו את קיום המתחם בצפיפות הגבוהה יותר ואף מעבר לכך.
• מע"מ שירותי בניה – למעשה הדיירים מקבלים שירותי בניה לדירות שלהם (נבנה ממ"ד, מרפסת וכד'..) על שירות זה הם לכאורה נדרשים לשלם מע"מ. אך כאמור כדי לאפשר ולעודד התחדשות עירונית שמוכוונת להיות "עסקת נטו" לדייר ונדרשת להישאר כלכלית ליזם על שרותי בניה אלה של התוספות מכח תמ"א 38 יחול פטור מלא.

דייר סרבן

דייר המסרב מסיבה בלתי סבירה לעסקת התחדשות עירונית או מציג דרישות לא סבירות ליזם בשונה מיתר בעלי הזכויות בבניין/מתחם. אחת שיש רוב נדרש למסלול ההתחדשות העירונית שנבחר ומקודם, ניתן לתבוע דייר סרבן ובהינתן שימצא ככזה יישא בעלויות הנזקים לשאר הדיירים וליזם בעקבות עיכוב התהליך או ביטולו. סירוב יחשב בלתי סביר בהינתן שהבאים מתקיימים:

• עסקת ההתחדשות כדאית כלכלית;
• הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש;
• הוצעו בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי;
• אין נסיבות אישיות מיוחדות של המסרב בגינן ביצוע העסקה עבורו הוא בלתי סביר;
• המסרב הוא אדם עם מוגבלות/קשיש (או מתגורר איתו כזה) והוצעו לו מגורים מותאמים;

במקרה של סירוב בלתי סביר רשאי בית המשפט לקבוע כי הדייר הסרבן אחראי כלפי שאר בעלי הדירות וכן למנות אדם שיהיה מוסמך להתקשר בעסקה בשם הדייר הסרבן, כן, רשאי בית המשפט להורות בצו על פינויו מהנכס.

המפקח על הבתים המשותפים

נקרא גם "המפקח על רישום מקרקעין". גוף משפטי שייעודו לפתור סכסוכים בבתים משותפים. בסמכותו להוציא צווי עשה או צווי מניעה, לפתור סכסוכים כספיים, לפסוק פיצויים ועוד. יתרונו הגדול – מהירות הטיפול בהליך המשפטי (כשבועות בלבד) שמונע את הצורך לעבור תהליך יקר וארוך יותר בבתי המשפט. בסמכות המפקח לדון בסכסוכים לגבי תמ"א 38.

סעיף 23 מכוח תמ"א  38

סמכות המוקנית לרשות ליזום תכניות מפורטות לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, תוך כדי קביעת הוראות בינוי השונות מאלה הקבועות בתמ"א 38 ומותאמות לצרכיה היא. מצד אחד הסעיף מאפשר התאמה טובה יותר לכל רשות ומאפשר ודאות ליזם מצד שני לא חף מאינטרסים של הרשות ויכול לפגוע בכדאיות כלכלית של פרויקטים וכך, למנוע זכות בסיסית של מבנה מוגן לדיירים.

סעיפים 77,78 לחוק התכנון והבניה

מאפשר לרשות להגביל למשך שנתיים את הוראות תמ"א 38 במתחם מסוים עד למימוש סעיף 23, כלומר קביעת הוראות בינוי המותאמות לצרכיה. בשלב זה יזמים לא יוכלו לקדם התחדשות עירונית במתחם עקב אי ודאות תכנונית וכלכלית.

התחדשות עירונית – ערבויות 

מסלולי התחדשות עירונית מחייבים ערבויות לבעלי הזכויות שמוסרים נכס יקר שלרוב ייהרס לקראת בניה מחדש. אך, איך יבטיח בעל הנכס שלא ימצא בעיצומו של התהליך שהבניין נהרס, אך היזם קרס והוא נותר ללא כלום?

• ערבות ביצוע  – רלוונטי בהריסת הקיים (הישן) – ערבות המבטיחה את בניית הבניין/הדירה החדשה חזרה (לאחר שנהרסה). הערבות הנה בגובה ערך הדירה החדשה לדייר.
• ערבות מיסוי  – כאמור קודם, לבעלי הזכויות עומדות חבויות מס. מבחינת הרשויות החבות היא של בעלי הדירות למרות שהיזם התחייב לשלם אותן. היזם יעמיד ערבות בגובה תשלומי המס הנדרש עד שילומם (להבטחת תשלום החוב של הדייר לרשויות המס ע"י היזם).
• ערבות שכ"ד  – רלוונטי במסלולים המשלבים פינוי דיירים או בכל מקרה בו מתחייב היזם להעביר את הדיירים לדירה חלופית. מבטיח את תשלומי שכ"ד.
• ערבות בדק –  ערבות המבטיחה תיקון פגמים לאחר סיום הפרויקט, כבכל פרויקט בנייה.
• ערבות רישום –  ערבות המבטיחה את רישום הבית המשותף החדש עם תוספת הדירות.

תב"ע – תכנית בניין עיר

תכנית מטעם הועדה המקומית המסדירה את אופן השימוש בקרקע. זוהי תכנית מפורטת. היא נמוכה יותר בהירארכיה מתכנית מתאר ארצית (תמ"א…) ונגזרת ממנה, היא לא יכולה לגרוע ממנה אלא, להוסיף עליה. התב"ע תכלול תשריט שהוא מפה מחולקת לתאי שטח ויחידות קניין, ייעוד, זכויות בניה, התווית דרכים, תשתיות, מרקם תרבותי וכד'. במסגרת התב"ע ניתן להגדיר צפיפות, גובה בניין וכד' – ומכך נגזרות גם זכויות למימוש (שאינן בהכרח מכוח תמ"א).

דו"ח 0

דו"ח שמאי המנתח את המצב הקיים, זכויות הבנייה הנוספות האפשריות, עלויות הביצוע, עלויות המימון, מחירי המכירה ומפיק בהתאם לכך את הרווח הצפוי בפרויקט עם ניתוח רגישות למצבים שונים. נהוג להתייחס לכך שהרווח בפרויקט התחדשות עירונית לא יכול להיות קטן מ- 15% ליזם על מנת שיוכל לקבל מימון מגורם פיננסי ויהיה נכון לצאת למימושו. ככל שהרווח גדול יותר, התמורות לבעלי הזכויות יכולות להיות נרחבות יותר.

בעלי תפקיד הכרחיים בהתחדשות עירונית (לדיירים):

• עורך דין דיירים  – עורך דין מטעם בעלי הזכויות שייצג אותם ואת זכויותיהם מול היזם ובכל ההסכמים עליהם ידרשו לחתום במסגרת העיסקה.
• מפקח דיירים  – מפקח בניה מקצועי שייצג את הדיירים בכל הנדרש בהקשרים מקצועיים, כגון – מפרט הבניה והתמורות, טיב הבניה, עמידה בתקנים וכד'.

כאמור, עסקאות התחדשות עירונית הינן "עסקאות נטו" ושכ"ט של בעלי תפקיד אלה, הגם שמייצגים את בעלי הזכויות משולם ע"י היזם.

מרכז העיר נדל"ן הינה חברה יזמית המקדמת כיום תהליכי התחדשות עירונית בערים שונות על כלל המסלולים – פינוי בינוי, תמ"א 38/1 ו- תמ"א 38/2. התחדשות עירונית היא הליך מורכב, הדורש משנה זהירות בבחירת היזם. חשוב שהיזם יהיה בעל ניסיון, איתנות פיננסית ויקדם תכנית המתאימה לכל הצדדים. באמתחתה של מרכז העיר נדל"ן פרויקטים מאוכלסים, בבניה וכאלה שמקודמים. יתרונה מעבר לניסיון הנצבר והאיתנות הפיננסית הוא בפתרון בעיות מורכבות לתכנון, בגישת עבודה משותפת עם נציגות הדיירים ומול הרשות המקומית, שקיפות התהליכים ותחושת שותפות לכל אורך הדרך.