הבניין מתיישן, מתפורר, הוא לא יעמוד ברעידת אדמה אפילו קלה (כזו שכולם אומרים שעוד תגיע..), אין ממ"ד ונמאס לנו לרוץ למקלט הציבורי (במלחמה שכולנו יודעים שעוד תגיע..). כסף לבית חדש אין לנו וחלון ההזדמנות לתמ"א 38 עומד להסגר, אז איך בכל זאת עולים על הרכבת שבקרוב עוזבת את התחנה (ועדיף כזו שתגיע ליעד)?
ראשית, נדרש לאגד דיירים, הסכמה עקרונית לביצוע הפרויקט. נדרש רוב גדול ככל הניתן (67% ומעלה לתמ"א חיזוק ובינוי 38/1 ומעל 80% לתמ"א הריסה ובניה 38/2). בנקודת הזמן הזו יזמים רבים לא ייגשו לפרויקט ללא רוב מכריע, קרוב ככל הניתן ל- 100%. אין זמן ומשאבים להיאבק בסרבנים רבים.
פניה ליזמים – עדיף איתנים וכאלה עם ניסיון בתחום תמ"א 38. זו מומחיות נרכשת. ניתן לפנות לחברות שמבצעות מכרז יזמים, ככל שהפרויקט רווחי וגדול יותר יש לכך מקום.
מינוי נציגות – מומלץ שיהיה צוות מטעמכם שיקדם את הפרויקט מול היזם בתאום ועדכון של יתר הבעלים.
מינוי עורך דין מטעמכם – הוא זה שייצג אתכם מול היזם. יגן עליכם ויגדר את הסיכונים בפרויקט שכזה.
מינוי מפקח מטעם הדיירים – הוא זה שיבקר את התוכניות והמפרטים שיוצעו לכם מטעם היזם.
דו"ח כלכלי (ראשוני) – ככל שניתן, מומלץ למנות שמאי מטעמכם שיבחן את כדאיות הפרויקט והאיזון הנכון בין תמורות הבעלים לבין תמורות היזם. זהו כלי חשוב במו"מ מול היזם (התחדשות עירונית – זו עסקת קומבינציה). היזם מטעמו מתבסס על דו"ח דומה מצידו. הפרויקט חייב להציג כ- 20% רווח ליזם על מנת שיהיה אפשרי למימוש.
תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2 – ככל שהפרויקט מאפשר זאת מבחינת כדאיות כלכלית מומלץ לכוון לתמ"א 38/2. גם אם התמורה בשטח דירה תהיה קטנה יותר לדיירים יחסית לתמ"א 38/1. הבניה מחדש, החלפת כל התשתיות וודאות גבוה יותר בהצלחת הבניה וללא הפתעות – יש לה מחיר. אך, חשוב לזכור שלא כל בניין ופרויקט מאפשר זאת כלכלית, ובמקרה זה אופציית תמ"א 38/1 נדרשת ועדיפה מהמצב הקיים.
התקשרות עם יזם – חתימה על הסכם תמ"א 38. עורך הדין מטעמכם מול עורך הדין מטעם היזם. בשלב זה עדיין קיימת אי ודאות לגבי התוכנית ואישורה ברשויות. קובעים עקרונות בשילוב המפקח מטעמכם.
תוכניות – אישור שלכם את התוכנית האדריכלית המציגה את דירות הבעלים ודירות היזם. כדאי להבין את המגבלות – קווי מגרש, קווי תמ"א, מדידה עדכנית, חריגות בניה, תיק מידע מהרשות עם הגדרות התכנון (כגון נסיגות מקווי מגרש, לאן יפנו מרפסות, שטחי חלחול, גובה בניין וכד'…), מגבלת שטחי חניה ועוד. כאמור, היזם חייב לשמור על רווחיות של 20% בפרויקט, לכן, דרישות חריגות מטעם הדיירים יכולות לבטל את הפרויקט. לא תמיד ניתן יהיה למצות את הזכויות הפטורות ממס כתמורות לדיירים.
לאחר אישור התוכנית, היא תוגש להיתר. הרשות צפויה להגיב, לבקש התאמות ושינויים ולמעשה עד קבלת ההיתר, התוכנית אינה ודאית. חשוב לוודא ולדרוש עדכון שוטף מהיזם. שינויים מהותיים בתוכנית, שחורגים מעקרונות הסכם התמ"א, מחייבים אישור שלכם כמובן.
לאחר קבלת החלטת ועדה ניתן להגיש תביעה כנגד סרבנים למפקחת על הבתים המשותפים. בהינתן אישור שלה, וקבלת 100% הסכמה (מרצון או בהנחיית המפקחת) ניתן לקבל היתר לבניה.
סיכום זמנים לתהליך (הזמנים המצוינים בכל שלב הם מחתימת ההסכם):
- איגוד דיירים והסכם תמ"א
- תכנון תכנית לאישור דיירים – 4 חודשים
- הגשה להיתר – 8 חודשים
- החלטת ועדה – 18 חודשים (תהליך ארוך לכל הדעות, הסובל מבירוקרטיה ברשויות)
- תביעת סרבנים
- קבלת היתר – 24 חודשים
במאמר הבא, נתאר את שלב הביצוע ממבט הדיירים והערבויות הנדרשות להבטחת הביצוע.
לסיכום, התחדשות עירונית היא הכרח. חלון ההזדמנויות לחלק גדול מהבניינים נסגר. מרכז העיר נדל"ן מקדמת כיום מעל 20 פרויקטים של התחדשות עירונית במגוון ערים. זו קריאה אחרונה לתפוס את הרכבת.
