התחדשות עירונית – בגובה העיניים

התחדשות עירונית היא הכרח במדינת ישראל. היא נותנת מענה לשיפור חזות העיר, לחיזוק בניינים מתיישנים שאינם עומדים בתקן, להוספת ממ"דים ומיגון, להגדלת היצע הדירות במרכזי ערים ובאזורים ללא קרקעות להתרחבות, להתפתחות מודרנית ולהתפתחות חברתית שתביא איתה התפתחות כלכלית וכן הלאה.

אם זה הכרחי, אז מה הקושי?

בסקירה זו נפרט חלק מהקשיים בהתחדשות עירונית (על גווניה השונים) ונצביע על מספר פתרונות שעשויים לאפשר יציאה מה"פלונטר".

בתהליך התחדשות עירונית ישנם 4 "שחקנים" מרכזיים: בעלי הזכויות (בעלי הדירות), הרשות המקומית, המדינה והיזם. האינטרסים שלהם ושל משרדי תיווך מגוונים ושונים ונדרש להבין אותם תחילה כדי לפתור את המשוואה המורכבת שתביא לאופטימיזציה ותאפשר הוצאה לפועל של פרויקט התחדשות עירונית.

בהתחדשות עירונית הקרקע היא פרטית ושייכת לכל בעלי הנכסים על אותו כתם קרקע (זו יכולה להיות דירה בבניין, חנות, וכד'). לכן, ראשית הצירים ליציאה לדרך בכל מסלול של התחדשות עירונית היא הסכמה של בעלי הקרקע. סף ההסכמה שונה במסלולים שונים והוא תנאי הכרחי לביצוע. כאשר יש מיעוט מתנגדים ניתן לחייב אותם (בהנחה שההתנגדות שלהם אינה עניינית) ע"י פניה למפקחת על הבתים המשותפים (תהליך ארוך, מייגע ויקר ליזם עקב התארכות זמני הוצאת הפרויקט אל הפועל).

כדי לבצע "התחדשות עירונית" במסלול יזמי (שאינו מטעם המדינה/רשות) נדרש יזם פרטי להגיע להבנות והסכמות מול בעלי הזכויות. זוהי למעשה עסקת קומבינציה של "עוגת הזכויות" (השטח הכולל לבניה) באותו כתם קרקע ומהותה חלוקת השטח למגורים בין דירות היזם (שטח וכמות) אותן הוא ימכור בשוק החופשי לבין דירות הדיירים (שטח, מפרט, ערבויות וכד'). כדי שהפרויקט יתאפשר חייבת להיות כדאיות כלכלית (רווחיות ליזם).

הוספת דירות באזור מסוים בטווח הקצר ללא תכנית מבוקרת עלולה להביא לעומסים בתשתיות ציבוריות – בתחבורה, במערכת החינוך, מערכי רפואה, דת וכד'. כלומר, הרשות המקומית נדרשת להיערך מבעוד מועד ויש לכך עלויות. בפרויקטי בניה רגילים הרשות גובה היטלי השבחה (זו למעשה האגרה המשולמת לרשות כדי שתתן מענה לאותם שדרוגי תשתית שנדרשים לאור שינויים דמוגרפיים צפויים), אך, במסלולי התחדשות עירונית קיימים פטורים כאלה ואחרים מהיטלי השבחה (בתמ"א 38 קיים פטור, ובפינוי-בינוי פטור חלקי). זהו המעצור הגדול ביותר מבחינת חלק מהרשויות המקומיות למסלולי התחדשות עירונית (בדגש לתמ"א 38). בנוסף, ביצוע תמ"א 38 בבניין בודד במתחם מסויים יכול לפגוע בעתיד בכדאיות של מתחם שלם אופציונאלי לפינוי בינוי (מספר בניינים). מצד שני, פרויקטי פינוי בינוי גדולים דורשים הסכמות רחבות יותר של בעלי קרקע והתכנון וההוצאה לפועל שלהם אורכים שנים רבות. האם ניתן למנוע מדיירי בניין את הזכות לבניין מודרני, בטוח ולא מסוכן, חדש ומוגן (ממ"דים)? בפועל, כן! הרשות המקומית יכולה לעצור ולעכב פרויקטים של התחדשות עירונית בדרכים שונות ו"ברוטאליות" (כך שיזם שפוי לא ירצה להיכנס אליהם מלכתחילה). זו הסיבה, בין היתר, שמשך הזמן להוצאת היתר במסלולי התחדשות עירונית הפך לבלתי הגיוני (במקום 6-8 חודשים, לעיתים כשנתיים ומעלה).

המדינה מצידה היא פרו התחדשות עירונית ולכן קבעה תוכנית מתאר ארצית (תמ"א) של זכויות וכללים, אך משאירה לרשויות, ליזם, ולדיירים להגיע לאותן הסכמות. וכאן מתחילות הבעיות….

איך יוצאים מהסבך?

הסכמות בעלי הזכויות

נדרש להגדיר רוב של לא יותר מ- 66% (ואולי אפילו פחות) ותהליך שימשך לכל היותר עד חצי שנה לדיון בהתנגדות דיירים סרבנים בשלבים מוקדמים של הפרויקט (כיום ניתן להגיש תביעה נגד סרבנים רק לאחר החלטת ועדה – "היתר בתנאים"). בנוסף, לתגבר את המוסד הדן בהתנגדויות אלו ולתת לו זכויות לפתור גם בעיות סטטוטוריות של רישום (בעלות על הקרקע).

הרשות המקומית והמדינה

חייבים לייצר וודאות. רשות צריכה להציג ולקבל אישור לאזורים מתוכננים מבחינתה לפינוי בינוי תוך שנה (אלו יהיו מתחמים שבהן תורשה שלא לאפשר התחדשות עירונית ברמת הבניין הבודד). אחרת תהא מחויבת לאשר היתר לתמ"א 38 באותו מתחם לפחות במשך 3 שנים שלאחר מכן.
זכויות הבניה – תהיינה מוגדרות בחוק, כך גם התקנים, הרשות יכולה להוסיף זכויות, אך, לא להפחית (היזם יבחר אם לממש).
היטלי השבחה – נדרש לייצר מנגנון איזון ברור בין הזכויות לבניה שיקבל היזם להיטל השבחה שניתן יהיה לגבות ממנו בהתאם לתקן שמאי מוסכם. נכון לבחון גם השתתפות של המדינה בחלק מהעלויות לרשות ("הסכמי גג") במידה והכדאיות גבולית (הכללים יוגדרו מראש ויחייבו את המדינה מול הרשות, והנושא לא יהווה תנאי ליזם). למדינה כאמור, יש אינטרס גדול בהגדלת היצע הדירות. חובה לייצר ודאות ואיזון בין הגורמים.
משך הזמן להוצאת היתר – פחות בירוקרטיה ועיכובים הנובעים מ"אינטרסים סמויים". תהליך שחייב להיות מגודר בזמן של עד חצי שנה. יותר סמכות ואחריות של האדריכלים המתכננים (גם על הביצוע). אישור תוכניות רישוי לא יהיו במחלקות העיריה (הן יעבירו התייחסות ועמדתן) והאישור יהיה בגוף אוביקטיבי מעליהן.

לאחרונה היינו עדים לקריסת מבנים שבנס לא קרסו על יושביהם. במהלך 15 השנים האחרונות מאז יצאו לדרך מסלולי התחדשות עירונית, חודשו וחוזקו רק 1,100 בניינים מתוך פוטנציאל של כ- 80,000 בניינים שחייבים זאת מיד. טיפה בים וזה אומר הכל.

לסיכום, נגענו בסקירה זו על "קצה המזלג" בקשיים העיקריים ובפתרונות אפשריים מיידיים. אמנם, לא נגענו בפערים ובפתרונות השונים הנדרשים כדי לאפשר התחדשות עירונית גם בפרפריה, אך, גם לכך ניתן לגבש ולממש תכנית מתאימה.

הצורך ברור לכולם, אם נבין את מפת האינטרסים וניתן מענה יצירתי ומאוזן בין כל הגורמים תואץ ההתחדשות העירונית.

מרכז העיר נדל"ן מקדמת כיום מעל 20 פרויקטי התחדשות עירונית במסלולים שונים ובמגוון ערים. סקירה זו נכתבה מתוך הניסיון המצטבר של החברה בקידום והוצאת פרויקטים אל הפועל.