התחדשות עירונית – אתגרים

התחדשות עירונית – כל מה שחשוב לדעת

מסלולי התחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי) הם לכאורה מצב של Win-Win-Win. הדייר הוותיק –יקבל דירה חדשה ובטוחה, לרשות המקומית חידוש מבנים ואף הגירה חיובית לעיר וליזם צפוי רווח כלכלי.  אז למה זה לוקח שנים אם בכלל?  נסקור את המעכבים הגדולים ביציאה לדרך לקראת התחדשות עירונית (סיפורים מהחיים):

בעלי הזכויות הוותיקים – "הדשא אצל השכן…"

המעכב המוביל. "הדשא אצל השכן תמיד ירוק יותר". ככל שבעלי הזכויות בבניין או במתחם גדול יותר כך יורד אקספוננציאלית הסיכוי לאגד אותם. טענות מרכזיות שנדרש לפצח:

1. "למה הוא מקבל יותר?" (לפעמים לא כל הדירות יכולות לקבל אותו דבר, אך, ניתן לפצות בדרכים אחרות)
2. "יש יזם שהבטיח לנו יותר"….(להבטיח ולהעלם, לא עולה לאף אחד…)
3. "אני מכיר מישהו בעירייה ואין סיכוי שיאשרו פה תמ"א או אמרו לי שאפשר גם……."
4. לכל דייר יש חבר או קרוב משפחה שהוא מכיר או שהוא בעצמו יזם או אדריכל או עורך דין וכדאי לשמוע גם אותו.
5. "המרפסות קרובות מידי. המרפסות קטנות מידי…"
6. "יותר מידי חניות זה לא טוב".
7. "פחות מידי חניות זה לא טוב".
8. ועוד….
9. לכל דייר יש 4 דעות שונות על איך כדאי לבצע את הפרויקט, וזה עוד לפני שדיברנו על יחסים מורכבים בין בעלי דירות וקושי לקבל החלטה פשוטה ככל שתהיה.
   בלא מעט מקרים, הרצון למקסם ולמקסם, מתיש את היזם ו"הורג" את הפרויקט.
10. 50% מהפרויקטים האפשריים יורדים לטמיון כבר בשלב הזה.

הרשות המקומית – It's complecated

לרשות המקומית יש "יחסים מורכבים" עם עולם ההתחדשות העירונית. לכאורה זו הזדמנות לחיזוק (בטיחות ובטחון) וחידוש מבנים ושדרוג חזות העיר. אז למה לא? ראשית בואו נהרוג "פרה קדושה" – עוד ועוד תושבים לא בהכרח מועילים לרשות. להיפך. ברוב הישובים תוספת דירה שתאוכלס ע"י תא משפחתי תעלה לרשות בממוצע כ- 3000 ₪ בשנה. זאת גם כשמקזזים את ההכנסות מארנונה אותה תקבל הרשות מאותה משפחה. עלות השירותים שהרשות נדרשת לספק – חינוך, תברואה, דת, בריאות, רווחה, תשתית, תחבורה ועוד עולים הרבה יותר. כלומר, למען הדוגמה, בכל בניין בו נוספו בהליך תמ"א 38 – 10 דירות חדשות, הרשות עתידה לספוג גרעון נוסף של כ- 30,000 ₪ בשנה! ותעשו את המכפלות….

בנוסף, יש לכך השפעה על התשתית באותו מתחם.
למשל, עוד משפחות הן עוד מכוניות ואם לא נשפר ונרחיב את הכבישים, העומסים באזור יעלו לרמות בלתי סבירות.

ולכן, הרשות המקומית, בוחנת בזהירות ובמשורה כל פרויקט התחדשות עירונית בדגש לתמ"א 38 שנוגע בבניין הבודד ולא משפר תשתית או מוסיף מבנים קהלתיים לשירות כלל התושבים במתחם. לרשות המקומית, המענה הטוב יותר הוא "פינוי בינוי" מתחמי בו כמות הבניינים גדולה יותר (ושולי הרווח ליזם גדולים יותר) כך, שניתן לדרוש מהיזם גם לשפר ולפתח תשתית ציבורית ושטחי מסחר. שטחי המסחר הן יחידות הרווח הגדולות ביותר בכל רשות מקומית.

אך אליה וקוץ בה,… כאמור על מנת לקדם מתחם יש צורך בהחתמה של בעלי זכויות רבים יותר… שהם  המעכב המרכזי…

אי ודאות תכנונית ותקנים – "ממלכת אי הודאות"

במדינת ישראל אין ודאות תכנונית. יזם פינוי בינוי יכול לבצע עבודת עומק, לוודא כדאיות כלכלית, ללמוד את דרישות העירייה ולהתחיל בתכנון שמתבסס על המצב הקיים. אך, אף אחד לא יופתע אם במהלך חיי הפרויקט ישתנו הדרישות, ההנחיות, ההגדרות והתקנים כך שבהינף יד יורידו "מכת מוות" על הפרויקט ויורידו לטמיון כסף רב שהיזם השקיע.

דוגמאות מהחיים:

1. תקן חניה שמשתנה ברשות המקומית – במקום חניה אחת לדירה תחייב העירייה שתי חניות לדירה – והופ… צריך לחפור עוד מרתף חניה או עוד מתקני חניה…והפרויקט הופך ללא כדאי.
2. תקני כיבוי שמשתנים ודורשים תכנון חוזר ותוספות, שינוי במתקנים ועוד.
3. גובה הבניין, שטחי חלחול, מאגרי מים, שנאים, קרינה, בניה ירוקה, נגישות – כל אלה הן דוגמאות קטנות לתקנים ודרישות שמשתנות חדשות לבקרים.
4. מעבר לכך, אמירות כגון, "לא נמליץ להמשיך את הליך תמ"א 38" מהרשויות הממשלתיות או רשויות מקומיות שמכריזות על אזורים ללא תמ"א וכד' – מוסיפות כולן מים למדורה ומכבה את "אש הלהבה" שעוד מפעמת אצל היזמים.

התחדשות עירונית – בעיות סטטוטוריות

במילים פשוטות – השונות ואופי בעלי הזכויות בקרקע וכן אופן רישום הקרקע ברשויות. התחדשות עירונית כאמור, דורשת הסכמה של בעלי הזכויות הקיימים בקרקע. לעתים בעלי הזכויות הם בעלי מאפיינים שונים (שאינם דיירים רגילים):

1. בעלי יחידות מסחר – קומת מסחר פעילה עשויה להיפגע בשלב הביצוע (אובדן הכנסה) ולכן המוטיבציה של בעלי המסחר להתחדשות עירונית נמוכה יותר.
2. חברות משכנות עמידר/עמיגור וכד' – עמדתם תלויה בתוכנית ובעסקה ובהסכמת יתר בעלי הזכויות.
3. יורשים רבים/מושע – לעיתים בעלי הזכויות בתת חלקה (למשל דירה) מסוימת הם רבים כתוצאה מירושה ליורשים רבים המעבירות זכויות מתוקף צוואות וכד'.
4. פולשים / דיירים מוגנים – דיירים שלא ניתן לפנותם והחוק מגן עליהם. (נושא מורכב שלא נרחיב עליו במאמר זה)

כמו כן, יתכנו בעיות רישום ותשריטים של המגרשים עצמם,
למשל, הפקעות, מצב קיים שונה ממצב רשום – לדוגמא, הבניין הקיים או בניינים שכנים שפלשו למגרש לא להם וקיים קושי להוציא היתר חדש כך שלא יפגע במצב הקיים הגם שהוא לא חוקי.

בעלי הזכויות חתומים ל"מחתימים"

בתחילת הדרך היו לא מעט "מחתימים" שעטו על המציאה והחתימו בעלי זכויות דיירים מתוך כוונה למכור את הפרויקט ליזם. כלומר, להם עצמם אין שום יכולת לממש את הפרויקט והם ידרשו למכור אותו ליזם עם יכולת כלכלית, איתנות פיננסית ועם ידע וניסיון לממש את הפרויקט. המכירה המתוכננת ליזם או בשפת העם "גזירת הקופון" ע"י המחתימים מורידה נתח משמעותי מכדאיות הפרויקט בכללותו, מרחיקה יזמים רבים וגדולים ומשאירה את הפרויקט ליזמים קטנים ואולי חסרי יכולת אמיתית.

25% מהפרויקטים ירדו לטמיון בשלב זה.

מסלולי התחדשות עירונית לסוגיהם

מסלולי התחדשות עירונית לסוגיהם כגון תמ"א 38 ופינוי בינוי רצופים כוונות טובות אבל עם הכוונה נכונה ניתן למנוע "גיהנום" ולהצליח לממש בניין חדש ומחוזק עם תשתית מודרנית ומשופרת. אמנם, חלק מהגורמים תלוי בהתנהלות הרשויות עצמן ודורש מהן שיפור וייצוב תהליכים, אך, חלק לא מבוטל מהגורמים תלוי בנו הדיירים והיזמים – בניהם, איגוד דיירים, הימנעות מחתימה ל"מעכרים", תכנון אופטימאלי ע"י היזם תוך עבודה יסודית ועם מחשבה במהלך התכנון ולא כלאחר יד, שקיפות והוגנות הדדית ועוד. כל אלה ישפרו משמעותית את הסיכוי להצלחת הפרויקט.

מאת: מרכז העיר נדל"ן