5 דברים שרצוי שתדעו על תמ׳׳א 38

5 דברים שרצוי שתדעו על תמא 38 (2)

לא משנה היכן אנו מסתכלים אנו שומעים את צמד המילים תמ"א 38. העניין הוא שרובנו לא מבינים מה זה אומר וחבל, כי לפרויקט תמ"א 38 יכול להיות השפעה אדירה על החיים שלנו. תמ"א 38 היא מסלול התחדשות עירונית שכולל בניה מודרנית ובטוחה בשילוב תוספת יחידות דיור לשוק החופשי. מסלול תמ"א 38 בוצע כבר באלפי בניינים בכל רחבי הארץ ויש לו יתרונות עצומים בעיקר לדיירים בבניינים ישנים. מנגד, אם לא עושים זאת נכון התהליך טומן בתוכו סיכונים רבים ולראיה פרויקטים שמתעכבים ומתקשים לצאת אל הפועל או להסתיים. 

ככל שתכירו את מסלול תמ"א 38 טוב יותר, כך סביר להניח שתהיו סמוכים ובטוחים ביכולת שלכם "לסלול" אותו גם בבניין שלכם.  ועל כן פרסנו לפניכם 5 דברים שרצוי שתדעו על תמ"א 38:

1. העיריות לא ששות לתת אישורים לפרויקט

רשויות מקומיות בעיקר במרכז הארץ לא ששות לתת אישורים לתמ"א 38 מכיוון שהן חוששות כי הדבר יעמיס את התשתיות במרכזי הערים. בכדי בכל זאת להשיג את האישורים הנדרשים אתם צריכים לפנות אל יזם טוב ומנוסה בהתנהלות מול הרשות המקומית וכך להגדיל את הסיכוי לקבל את האישור המיוחל.

2. חשוב מאוד שתגיעו להסכמה בין הדיירים בנוגע לפרויקט

נקודה נוספת שאתם חייבים לקחת בחשבון היא שיש משמעות אדירה לשאלה האם הדיירים בבניין מסכימים לבצע את הפרויקט או לא. בנוגע לרוב הנדרש ומשמעויות "דייר סרבן" ניתן לקרוא במאמרים נוספים באתר. בכל אופן, אם לא תהיה הסכמה כזאת לא תצליחו להתניע את הפרויקט.

3. התמורות לבעלי הזכויות שונות בין פרויקטים ולעיתים באותו פרויקט

התמורות לבעלי הזכויות משתנות בין פרויקט לפרויקט ותלויות בבניין הקיים ובזכויות הנוספות הקיימות לאותו בניין (תלוי אזור, מיצוי זכויות קודמות והשבחות שהיו, בניה חוקית/לא חוקית בבניין, סוג הדירות הקיימות, גדלי הדירות ועוד ועוד …). חשוב מאוד שתכירו את הזכויות והאפשרויות הקיימות לבניין שלכם לפני התקשרות כלשהי עם יזם ותישארו עם שליטה בתכנון המוצע גם לאחר בחירתו.

 4. אל תבצעו כלום ללא ייעוץ של עו"ד

עליכם להבין כי האינטרס שלכם ושל היזם או של הקבלן הוא לא תמיד זהה ולכן, נדרש לגדר את הסיכונים הקיימים בהוצאת פרויקט מורכב בנכס שלכם. ההמלצה היא לעשות את ההליך הזה עם ליווי צמוד של עו"ד (מינוי שלכם ותשלום ע"י היזם) אשר יעזור לכם לקבל את ההחלטות הטובות ביותר שיש ויגן עליכם משפטית לאורך התהליך (וסביר שיעלו סוגיות משפטיות לאורך הדרך).

 5. תשלטו באיכות הביצוע, במפרט ובבקרת הביצוע

את המפרט והעמידה על תקני הביצוע יבטיח מפקח מטעמכם (מינוי שלכם ותשלום ע"י היזם). לרוב נהוג להגדיר שהמפרט לדירות הבעלים לא יפחת מהמפרט לדירות החדשות (הרגילות) של היזם. כן, נהוג להגדיר את סדר בחירת החניות (ככל שהתווספו כאלה) וכד'. המפקח מטעמכם ילווה אתכם גם בכל משך הביצוע ויוודא שהדברים באים לידי ביטוי בביצוע.

נשמע אתגר קשה, אך, למרות כל הסיכונים והקשיים, אם עושים זאת נכון, לפרויקט תמ"א 38 יתרונות רבים ובעיקרם דירה בטיחותית, לרוב בתוספת ממ"ד, מודרנית, לרוב בתוספת מרפסת שמש ומשודרגת שערכה עלה ובניין חדש ומודרני עם מעלית וכניסה אטרקטיבית יותר.

בהחלט מומלץ לנצל את שיפוץ הבניין גם להגברת הבטיחות בו ולהתקין מצלמות אבטחה ומערכות כיבוי אש מתקדמות כמו ספרינקלרים שמופעלים אוטומטית בשעת שריפה. ייתכן שהשיפוץ הזה עוד יציל חיים, ולא רק יעלה את איכותם.

"במרכז העיר נדל"ן" הגישה לפרויקט תמ"א 38 היא מנהלת מומחים אורגנית (הנדסה, אדריכלות, עורכי דין) שתבדוק את הפרויקט למענכם, תכין תכנית אופטימאלית באישורכם, תגיש אותה להיתר, תלווה אתכם בהתקשרות עם יזם ותפקח עליו עד מסירת הדירות – בדיוק עפ"י התכנית שאושרה. זו הדרך הבטוחה היום למימוש פרויקט תמ"א 38.

מאמרים נוספים

נשמח להשיב על כל שאלה