תמ"א 38 – הזדמנות נדירה לדירה באזורי ביקוש

תמ"א 38 הזמדנות נדירה לרכוש דירה מרכז העיר נדלן

התחדשות עירונית ובתוכה תמ"א 38 שנועדה במקור לחיזוק בניינים מהווה כיום הזדמנות כמעט נדירה לדירה חדשה ומודרנית באזורי הביקוש במרכזי הערים, במחיר שפוי.

תכנית אחרת הנמצאת בכותרות – "מחיר למשתכן" מאפשרת גם היא מפתח לדירה חדשה, אך, היא נותנת מענה לפלח שוק קטן בלבד של 20% מהביקוש לדירות ואילו יתר 80% מהשוק נמצא תלוי באוויר ומחכה ש"משהו יקרה", בנוסף, מרבית הדירות של "מחיר למשתכן" אינם באזורי ביקוש, השליטה של הרוכש על מיקום הדירה שלו כמעט ולא קיים ולכך צריך להוסיף את מועד מסירת הדירה שאינו בטווח הזמן הקרוב.

העובדה שהמדינה לא "משחררת" קרקעות לפרויקטים שאינם "מחיר למשתכן", מביאה ל"ביקושים כבושים" שגורמים לקבלנים ויזמים לדלל משמעותית עד בכלל את התחלות הבניה החדשות. התוצאה המתבקשת היא צמצום ההיצע וכך, הפער בשוק הולך וגדל.

המצב הקיים מעמיד את תכנית תמ"א 38 בחזית האפשרויות לדירה חדשה. למעשה, זוהי מעין עסקת קומבינציה, בה, דיירים ותיקים (בעלי הזכויות) מוכרים תמורת חיזוק וחידוש דירתם והעלאת ערכה, זכויות שקיבלו מכורח חוק, ומאפשרים להוסיף דירות חדשות לבניין. Win-win. כך נוצרת הזדמנות מיוחדת וכמעט בלעדית לדירה חדשה, באזורי ביקוש במחיר שפוי.

ובכל זאת, אנו עדים למצב שבו לא רק שחלק ניכר מהפרויקטים של תמ"א 38 אינם מתממשים, אלא שרבים מהם כושלים ולא מסתיימים ובכך גורמים לתסכול ומפח נפש בקרב הדיירים. מדוע?

עם כל שנה חולפת, ועם ריבוי הפרויקטים בהתחדשות עירונית, גדלה גם המורכבות בניהולם ומספר העוסקים בהם. הדיירים, היזם, הקבלן – לכל אחד מהם אינטרס, רצון ומטרה משלו – האינטרס של היזם והאינטרס של הדיירים – מנוגד מטבעו.

בפרויקטים מסוימים יזמים מציעים לבעלי הזכויות מעט מידי תמורות עבור זכויותיהם ופרויקטים אחרים יזמים מבטיחים "הרים וגבעות" רק כדי לרכוש את הזכויות והסכמת בעלי הדירות.

אלה גם אלה לא יצליחו להביא פרויקט לסיום. הסוד הוא נקודת האופטימום של כל פרויקט, בהנחה שיש כזו.

פרויקטים לא מעטים נמכרים מיד-ליד כמטבע עובר לסוחר. גופים רבים זיהו כבר בתחילת הדרך בתמ"א 38 אפשרות לאגד דיירים בעלי הזכויות ולנצל את זכויותיהם לכסף קל ומהיר ע"י מכירת הזכויות לצד ג' ברווח כספי מידי ללא כוונה להתאמץ לממש ולבנות, כך נמכרו ונמכרים פרויקטים כאשר הרווח הולך ופוחת, הכדאיות יורדת עד למצב שבו לא כדאי לממש את בניין הפרויקט (מאחר ומחיר הדירות שימכרו לא מכסה את עלויות הבניה והתיווך יחדיו).

בנוסף, פרויקט התחדשות עירונית, פשוט ככל שיהיה, כולל היבטים מורכבים וסבוכים ובהם הנדסה, זכויות משפטיות, מגבלות רישוי וחוק, התניות הנובעות מהרשויות המקומיות ועוד. דיירים לרוב אינם ערים, אינם מעודכנים ואינם מודעים לכלל ההיבטים ואופן מיצוי הזכויות.

חוסר ידע, ויכוחים פנימיים בקרב הדיירים, הטיות ונטיות אינטרסנטיות מהווים גם הם חלק עיקרי בהתמהמהותו של הפרויקט.

פרויקט תמא 38

מורכבות הניהול של פרויקט תמ"א 38 הינה גבוהה מאוד. זהו תהליך הדורש מערכות ייעודיות וגוף ניהולי חזק ויציב המאפשר עמידה בלוח זמנים, תקציב, זיהוי ופתרון נקודות כשל, תמונת מצב עדכנית של הפרויקט בכל נקודת זמן.

ניהול לקוי מהווה גורם משמעותי לביצוע שלא על בסיס האיכות הנדרשת, התקציב ולוחות הזמנים.

גורם משמעותי נוסף לכישלון הוא איכות ביצוע ירודה. פרויקט תמ"א 38 הוא פתח לקבלנים קטנים ובחלקם שרלטנים ("קבלני טנדר") או בסיווג קבלני שאינו מתאים, המבצעים בניה באיכות נמוכה וירודה מתוך חוסר מקצועיות או מתוך ניסיון קל למקסם רווחים.

עם זאת, ניתן לצמצם את הסיכונים באופן משמעותי והפתרון המתאים כיום לפרויקט תמ"א 38 הוא בדמות "מנהלת מפתח".

המנהלת מאגדת מומחים בעלי שם וכוללת קבוצת ניהול ופיקוח הנדסי, עורך-דין, אדריכל, שמאי ומעצב פנים שנותנים כמקשה אחת מענה מלא לדיירים המעוניינים בביצוע תמ"א 38. חשוב להבין שהמנהלת היא מטעם הדיירים.

המנהלת בעלת יכולות וכלי ניהול חזקים וייעודיים למימוש תמ"א 38

כלים המאפשרים לתת מענה לכל בעיה עוד לפני שמתעוררת ובעיקר, לשקף לכם הדיירים את מצב הפרויקט מבחינה הנדסית וכלכלית בכל שלב שהוא.

המנהלת מבצעת עבור הדיירים את בדיקת הזכויות ותציע תכנית פרויקט המממשת באופן אופטימאלי את זכויות דיירים לשיפור דירותיהם, הבניין והשטחים הציבוריים במקביל לפרויקט שיהיה כדאי לייזום ליזם שיבחר – נמצא את נקודת האופטימום, ובכך נתגבר על בעיית ניגוד האינטרסים המובנית הקיימת בין היזם לדיירים.

המנהלת מלווה את הדיירים בכל שלבי הפרויקט מיציאה לדרך ועד מסירת המפתח. המנהלת תממש את תהליך התכנון והגשת התכניות להיתר, תבצע מכרז לאיתור יזם מתאים ולאחר בחירת יזם היא תייצג את הדיירים מול היזם בהיבטים משפטיים, הנדסיים וניהוליים.

היא תוודא עמידה בלוח הזמנים, באיכות המפרט שהוגדר ובניהול הביצוע מטעם הדיירים. למעשה, באמצעות המנהלת – אין שלב בו הפרויקט עוצר או ממתין בין שלבים – חסכון משמעותי בזמן וכסף.

המנהלת שומרת על האינטרסים של הדיירים, משקפת את מצב הפרויקט בכל רגע נתון ובכך, מאפשרת לדיירים שליטה בפרויקט. גם במצב בו יזם אינו עומד בתנאי החוזה שנחתם הוא מוחלף והפרויקט ממשיך.

למעשה, המנהלת "מאתרגת" את הדיירים ומאפשרת המשך אורח חיים שגרתי ככל שניתן בזמן הפרויקט.

המנהלת היא ללא עלות לדייר. הכיצד? עלות המנהלת הינה חלק מעלויות היזם שנדרשות ממנו בכל מקרה (תכנון, הגשה לוועדת הרישוי ועוד) שבוצעו ע"י המנהלת מטעם הדיירים כדי להבטיח את זכויותיהם בפרויקט וכן, עלויות נוספות שהן לטובת ניהול ופיקוח פרויקטים בבניה מטעם הדיירים.
התשלום מהיזם למנהלת מתבצע בהתאם לשלבי התקדמות הפרויקט ועפ"י אבני דרך מקובלות ומוסכמות מראש. בכך מובטח לדיירים ליווי צמוד ומוקפד עד לסוף התהליך ולא שוב פרויקט שעובר מיד-ליד.

ניתן לסכם ולומר, שבגישת המנהלת העברנו חלק קטן וחשוב מרווחי היזם לטובת מיקסום הפרויקט, הגנה וליווי הדיירים (גם היזם מרוויח מכך) ושליטה בפרויקט, כך, מתאפשר  קיצור זמן משך הפרויקט השווה כסף רב, במתן שקיפות לגבי מצב הפרויקט, איכות הביצוע שלו ומעל הכל בטחון במימושו.

אותו בטחון שהופך את התהליך להזדמנות נדירה וברת מימוש של דירה חדשה (או העלאת ערך), באזורי ביקוש ובטווח זמן סביר.

ראו גם: חברות ניהול פרויקטים בבניהתמא 38/2 | פרויקט פינוי בינוי

מאמרים נוספים

נשמח להשיב על כל שאלה