קבוצת רכישה או יזם?

אנו עדים כיום לשתי שיטות עיקריות בקניית נכס נדל"ן (למגורים או למסחר). האחת ישירות מהיזם/קבלן (בהמשך המאמר נשתמש בתואר יזם) והשנייה התאגדות של קבוצת רכישה ובניה עצמית. מה ההבדל ביניהם? מדוע? מה היתרונות, החסרונות והסיכונים בכל שיטה? למי מתאימה כל אחת מהשיטות? האם ניתן להנות מכל העולמות? ננסה במאמר זה לענות על כל השאלות (בדגש לנכס למגורים).

השיטה הקונבנציונאלית העיקרית בישראל כיום היא רכישת דירה מיזם, לעומתה קבוצות הרכישה נוטלות כיום נתח שוק של כ-26%-27%.

נעמוד תחילה על ההבדלים העיקריים בין השיטות והמשמעיות הנגזרות.

בקניית דירה מיזם הקרקע והזכויות שייכות ליזם והוא נוטל את סיכוני המימון והבניה ומוכר דירות לציבור. סביר להניח שבקניית הקרקע והזכויות שילם היזם מס רכישה ויתכנו גם מיסים נוספים. לכשימכור דירות לציבור הרחב יאלצו הקונים לשלם מס רכישה פעם נוספת על קניית הדירה, כלומר, יש תשלום שהוא לכאורה כפול של מס רכישה שיגולם במחיר הדירה וייקר אותה. כאשר, קבוצת רכישה מתאגדת וקונה את הקרקע לבניה עצמית, היא למעשה בעיני הרשויות והחוק -"היזם" ולכן, תשלום מס הרכישה יהיה פעם אחת בקניית הקרקע.

חוק המכר – כאשר קונים דירה מיזם הוא מחויב ל"חוק המכר" המגן על הרוכשים. היזם נדרש להנפיק ערבויות ו/או לגבות תשלומים בהתאם לקצב ההתקדמות. מאחר ולרוב יקבע מחיר מוסכם וקבוע לדירה בחוזה המכר (למעט הצמדה נפוצה לתשומות הבניה) המשמעות היא שכל סיכוני העלויות המשתנות ומשך הבניה מושתים על היזם בלבד. הוא מחויב (עפ"י חוק המכר) בקנסות בגין פיגורים לרוכשים וכן, כל שינוי בעלויות הפרויקט (שאינם תשומות הבניה) יושת עליו בלבד, כל אלה עלולים לצמצם מאוד את שורת הרווח שלו. באופן זה, הסיכון מבחינת הרוכשים מיזם נמוך יותר והמשמעות המיידית תהיה שסיכון זה של היזם והערבויות הנדרשות ממנו יגולמו גם הן במחיר הדירה. מנגד, בקבוצת רכישה, מאחר והקבוצה מוגדרת ה"יזם" והיא בונה עבור עצמה, היא אינה מחויבת ל"חוק המכר". מצד אחד היא נוטלת את הסיכון במשך ועלויות הבניה ואינה נדרשת להנפיק לעצמה ערבויות, אך, מצד שני היא מוזילה משמעותית עלויות אלה במחיר הדירה.

חסכון הרווח היזמי – יזם המוכר דירות יגלם את כל האמור לעיל במחיר הדירה ואף יכמת את הרווח היזמי בו מעוניין ואף מחויב לשם קבלת מימון בנקאי. לרוב ינוע הרווח היזמי בין 15%-20% שאותו קבוצת רכישה תחסוך (כאמור היא עצמה "היזם") מעלות הדירה.

עלויות נלוות – יזם המוכר דירות נדרש לשווק את הדירות והפרויקט, כאשר קבוצת רכישה מתאגדת היא למעשה קונה מראש את כל הדירות ובכך נחסכו עלויות שיווק רבות. בנוסף, יזם נדרש לקחת מימון גדול ויקר בכל משך שיווק הדירות שטרם נמכרו, ואילו קבוצת רכישה שקנתה את כל הפרויקט מראש ובונה עבור עצמה נדרשת למימון נמוך הרבה יותר. עם זאת, מעט מוסדות פיננסיים מלווים קבוצות רכישה. אלה שמלווים נוטלים ריבית גבוהה יותר מהמקובל מאחר ובקבוצה מדובר במרוכבות גדולה הרבה יותר (צריך למשל לבדוק פיננסית את כל אחד מהחברים בנפרד), כמו כן, בקבוצה קיים סיכון של חוסר ניסיון במימוש פרויקטי בניה שכאלה (אותם סביר שיש ליזם). חברה מארגנת חזקה וטובה לקבוצת רכישה למשל, יכולה להוזיל עלויות המימון משמעותית (מאחר ומבחינת המוסד הפיננסי הסיכון בחוסר הניסיון ויכולת המימוש יורד משמעותית).

השפעה ושליטה – בקניה מיזם הרכישה היא של דירה מפרויקט שתוכנן, עם היתר ויכולת ההשפעה של הרוכש על מאפייני הפרויקט, הדירה, מפרט, תמהיל הדירות, השכנים וכד' – מצומצם עד לא קיים. לעומת זאת בקבוצת רכישה, הקבוצה מגבשת את הפרויקט מתחילתו ועד סופו ומשפיעה על אופי הקבוצה, התכנון, אנשי המקצוע, חומרי הגלם, הבניה וכד'.

תלות בין הרוכשים – ברכישה מיזם, כל רוכש הוא בפני עצמו. אם אחד הרוכשים נקלע חלילה למשבר פיננסי, לא מצליח לשלם משכנתא וכד' הוא אינו משפיע על שאר הרוכשים והפרויקט ממשיך ללא דופי והרוכש הבעייתי מטופל בנפרד. לעומת זאת בקבוצת רכישה הרוכשים תלויים זה בזה. מאחר והמימון לדוגמא נלקח על ידם כקבוצה שהיא "היזם", כל רוכש מוגבל שאינו מצליח לעבור את תנאי המימון או נקלע חלילה למשבר – יעצור את הפרויקט עבור כולם עד פתרון הבעיה. 

אם כן, נראה כי קבוצת רכישה תתאים יותר למי שיש בידו הזדמנות לרכישת קרקע וזכויות, יש לו הבנה מספקת במימוש פרויקטים מורכבים של תכנון ובניה, הוא מאגד קבוצת חברים מתאימה (כלכלית, חשיבתית וחברתית), מעדיף את השליטה בתכנון הפרויקט, ובעיקר אינו נרתע מהסיכונים, ומעדיף להוזיל משמעותית את מחיר הדירה.

עם זאת, ניתן בכל זאת לשלב ברמה מסוימת בין השיטות ולהנות מהיתרונות של כל שיטה. לשם כך, נדרש לשכלל את הבסיס של שיטת קבוצת הרכישה לקבוצה באמצעות "חברה מארגנת" חזקה ובעלת ניסיון. החברה המארגנת תדאג למשל לגיבוש ומיון חברים בסף הנדרש (כלכלית) לקיום הקבוצה ומזעור הסיכון שבתלות בניהם, תדאג לשיפור התנאים בקבלת המימון הבנקאי כך שיהיו במחירים סבירים וכמעט דומים לעלויות משכנתא רגילה, מבחינה משפטית היא תוודא שיחתם "הסכם שיתוף" שיכסה מקרים ותגובות וייתן מענה לדילמות אפשריות וכן יגדיר את אופן קבלת ההחלטות בקבוצה. כמו כן, חשוב יהיה מבחינת חברי הקבוצה למנות "חברה מנהלת" חזקה וטובה לניהול הקבוצה (בדגש לקבוצות גדולות) שתעמוד מול כל היועצים, המתכננים, הבנקים, תדאג למכרז והסכם מול קבלן הבניה, המפרטים, תפתור קונפליקטים בין החברים לבין עצמם, תשקף מידע ונתונים לחברי הקבוצה, תטפל בגביה ובבקרה הפיננסית ועוד. כך, יפתרו הבעיות לפני שהן צצות (מעכבות ומייקרות את הפרויקט) והפרויקט יקודם בהצלחה. כמובן ש"החברה המארגנת" ו"החברה המנהלת" תעלנה כסף שיצמצם מעט את החסכון המקורי של קבוצת רכישה בעלות הדירה, אך, הן גם מצמצמות משמעותית את הסיכונים שבהינתן התממשות של אחוז קטן מהם הנזק עלול להיות גדול הרבה יותר לחברי הקבוצה עד כדי כשלון הפרויקט. 

לסיכום, לאחר שעמדנו על ההבדלים בין רכישת נכס ב"קבוצת רכישה" לבין רכישה מ"יזם", ו"צבענו" את האנשים המתאימים לכל שיטה, נראה כי שיטת קבוצת רכישה עם "חברה מארגנת" ו"חברה מנהלת" טובות מצמצמת משמעותית את הסיכון בקבוצת רכישה רגילה ועדיין מראה הוזלה גדולה בעלות הדירה לכל אחד מחבר הקבוצה

מאמר נוסף לקריאה – קבוצות רכישה מה הסיפור

מאמרים נוספים

נשמח להשיב על כל שאלה