ההבדל בין פינוי בינוי לתמ"א 38/2

פינוי בינוי תמ"א 38/2

האם תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) ו"פינוי בינוי" הם שם נרדף אחד לשני?
נתחיל מהתשובה: לא!

רבים טועים לחשוב ומכנים את מסלול תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) – "פינוי-בינוי". אך, חשוב להכיר שמעבר לדמיון בעין בלתי מקצועית קיים שוני מהותי בין המסלולים.

מדובר בשני המסלולים שונים של "התחדשות עירונית" שהדומה בהם הוא שהם מאפשרים לנו להחליף בניינים ותיקים ורעועים בבניינים עמידים, מודרניים יותר, לרוב גדולים ומרווחים יותר ועם תוספות כאלה ואחרות, אך, זאת בהתאם לאופי התכנית.

ההבדל הראשון והמהותי בין תמ"א 38/2 לתכנית "פינוי בינוי" הוא הגודל. וכאן הגודל כן קובע… תכנית פינוי-בינוי הינה תכנית למתחם גדול ושלם לעיתים אף שכונה שלמה (הכולל מינימום 24 יחידות דיור קיימות) ואילו מסלול תמ"א 38/2 (שהינה תכנית מתאר ארצית) מתייחסת לבניין הבודד. מכאן ינבעו השינויים באופי התוספות האפשריות לדייר ובסל הזכויות ליזם. ככלל רשויות מקומיות יעדיפו מסלול פינוי-בינוי על פני תמ"א 38/2 מפני שמסלול זה בהכרח משדרג ומרחיב גם התשתית במתחם, המרחבים הציבוריים, מוסיף מוסדות קהילתיים, מבני ציבור וכד' ובכך למעשה משדרג את איכות החיים לרווחת כלל התושבים בשכונה ומעבר אליה.

פינוי-בינוי
זוהי תכנית שהיא מהכלים המרכזיים בהתחדשות עירונית. במסלול זה הורסים במתחם שלם בניינים שאינם עומדים בתקן רעידות אדמה ומקימים במקומם מתחם חדש ומודרני עם תשתית תומכת.

התנאים לפינוי בינוי:
ראשית נדרשת הסכמת בעלי הזכויות:
50% – מכל בניין או 60% מהמתחם חתומים – מאפשר להגיש תב"ע פינוי-בינוי למתחם
80% – מכלל הדירות – להגיש תביעה לחיוב דייר/ים סרבן/ים
100% – ביצוע הפרויקט.
מתחם מוכרז לפינוי-בינוי במשרד השיכון
אישור עקרוני של אגף התכנון ברשות המקומית

התמורה האפשרית לדייר (סדר גודל):

  • בניין חדש ומחוזק עומד בתקן רעידות האדמה
  • דירה חדשה, לרוב גדולה יותר
    ממ"ד, מרפסת עד 12 מ"ר, מעלית, חנייה
  • פיתוח מרחבים ציבוריים

התמורה האפשרית ליזם (סדר גודל):

  • הטבות מס ויח"ד (יחידות דיור) ליזם – יקבעו בהתאם לבדיקה שמאית ובהתאם לתקן 21 שיגזור גם את כמות יחידות הדיור שיקבל היזם ("מכפיל").
    תקן 21 – מהותו לאזן בין האינטרסים של היזם, הדיירים והרשות המקומות. התקן מגדיר רווח יזמי של כ-25% ביציאה לדרך (כשהוא מביא בחשבון את התמורות הנוספות לבעלי הזכויות ואת דרישות הרשות המקומית למתחם) – בהתאם לרווח זה יקבע מס' יחידות הדיור שיקבל היזם עמ"נ לשווק ולממן את הפרויקט. נהוג לכנות גורם זה כ"מכפיל", לדוגמא, מכפיל 4 משמעו שעל כל דירה קיימת יבנה היזם 4 דירות (כשאחת מהן כמובן שייכת לבעל זכויות ותיק והשאר של היזם לשיווק)
  • היטל השבחה – קיימת אפשרות לפטור או הקלה (בהתאם לבחינת כדאיות עפ"י תקן 21)

משך (סדר גודל):

פרויקט פינוי בינוי דורש תכנון מורכב יותר ובעיקרו שינוי תב"ע (תכנית בניין עיר) במתחם. על-כן מסלול זה צפוי להיות ארוך יותר ולהמשך בין 5 ל- 8 שנים.

תמ"א 38/2
מסלול תמ"א 38/2 מתייחס להריסה ובניה מחוזקת של בניין שנבנה לפני 1980 ואינו עומד בתקן רעידות אדמה. התכנית מאפשרת ליזם תוספת זכויות (דירות נוספות בבניין) לטובת מימון הבניה החדשה של אותו בניין. (קיים באתר מאמר מעמיק ומקיף בנושא תמ"א 38).

התנאים העיקריים ל- תמ"א 38/2:

  • הסכמות בעלי הזכויות:
    80% מהדיירים חתומים – מאפשר פנייה למפקח על הבתים המשותפים לאילוץ סרבנים.
    100% – ביצוע הפרויקט.
  • מועד היתר קיים לבניין טרום 1.1.1980 (ואינו מיועד להריסה).
  • אישור מהנדס כי הבניין אכן זקוק לחיזוק.

התמורה האפשרית (סדר גודל):

  • בניין חדש ומחוזק עומד בתקן רעידות האדמה,
  • שדרוג תשתית הבניין,
  • דירה חדשה, לרוב גדולה בעד 25 מטר (כולל הממ"ד),
  • ממ"ד, מרפסת עד 12 מ"ר, מעלית, חנייה.

התמורה האפשרית ליזם (סדר גודל):

  • כיום התוספת המקובלת היא 2.5 קומות (במגבלות המגרש וקווי הבניין וזכויות הבניה הקיימים), אך הרשות המקומית יכולה לשנות הגדרה זו ולהפחית את הזכאות (מתוך כוונה למנוע צפיפות למשל).
  • ב- תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) קיים תיקון 3א' המגדיר את סל הזכויות אחרת – 1.5 קומות נוספות עבור בניין בן קומה אחת, 2.5 קומות נוספות עבור בניינים בני 2 קומות, 3 קומות עבור בניינים בני 3 קומות ו 3.5 קומות עבור בניינים בני 4 קומות ומעלה.
  • מיסוי  (מומלץ להרחיב במאמר באתר בנושא זכויות דיירים ב- תמ"א 38) –
    מס שבח – פטור מלא.
    מס רכישה – ישולם במלואו על דירות היזם בלבד בפרויקט.
    היטל השבחה – פטור מלא (עם סייגים).

משך (סדר גודל):

מסלול תמ"א 38/2 פשוט יותר יחסית למסלול פינוי-בינוי. על-כן מסלול זה צפוי להיות קצר יותר ולהמשך בין 3 ל- 4 שנים.

עיקרי התהליך בשני המסלולים

  1. חתימה על טופס הצהרת כוונות (נון-שופ) לפיו בעלי הזכויות במתחם/בבניין מעוניינים להתקשר עם היזם לביצוע הפרויקט.
  2. מינוי נציגות דיירים – בבניין או במתחם מולה יעבוד היזם.
  3. בחירת עו"ד מטעם בעלי הזכויות אשר ייצג אתם בתהליך (היזם יממן שכ"ט).
  4. תכנון אדריכלי – קביעת המפרט הטכני של הדירות בשילוב בעלי הזכויות ומפקח מטעמם במידה ומינו כזה.
  5. חתימה על חוזה מול בעלי הדירות – הסכם התקשרות מחייב שתנאיו יידונו ויסוכמו מול עורך הדין מטעמם.
  6. אישור ראשוני של הפרויקט בקווים כלליים – תוצג בפני בעלי הזכויות הדמיה של הפרויקט, תשרטים של קומת הכניסה, וכן מפרט טכני מלא.
  7. אישור תב"ע מול הרשות הרלוונטית והוועדה המחוזית (נדרש בפינוי בינוי בלבד).
  8. תכנון והוצאת היתרי בניה.
  9. מתן ערבויות (ביצוע, מיסים, שכ"ד וכד').
  10. ביצוע הפרויקט – במסגרת שלב זה יבוצע פינוי של כלל הדיירים מהמבנה לדיור חליפי, יינתן שכר דירה בהתאם להערכת שמאי ותחל הריסת המתחם הקיים ובנייה של המתחם החדש.
  11. קבלת טופס 4 ואכלוס בדירות החדשות.

ראו גם: קבוצות רכישה | חברות ניהול פרויקטים בבניה | חיזוק ובינוי | זכויות דיירים

מאמרים נוספים

נשמח להשיב על כל שאלה